В какую недвижимость инвестировать: в коммерческую или жилую

Рост интереса инвесторов к рынку недвижимости наблюдается во всем мире, и Украина – не исключение.  Чем обусловлен такой интерес, какую прибыль можно прогнозировать, и стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Перед тем, как принимать решение, необходимо разобраться, в какой именно сегмент имеет смысл направлять денежные потоки, какие риски при этом существуют, и как быстро получить прибыль. Разобраться в этом вопросе нам помогут эксперты рынка недвижимости, рассказав о подводных камнях и возможностях этого сегмента бизнеса.
 

ЧТО ЛУЧШЕ

На самом деле, инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость — это как правая и левая рука, каждая хороша по-своему. Но все мы знаем, что максимальной эффективности можно достичь лишь тогда, когда используются обе руки. Поэтому, в зависимости от размера капитала, срока вложений и ситуации на рынке профессионалы диверсифицируют капитал между жилой недвижимостью и коммерческой. Это дает максимальную прибыль из каждого направления и обеспечивает надежную защиту от риска потери капитала.

Георгий Капнист, основатель портала «Мир инвестирования», уверен, что нужно принимать во внимание предложения обоих рынков. В то же время необходимо держать руку на пульсе, разбираться в ситуации, чтобы понимать, куда движется рынок, откуда «доставать» и куда переливать. Важно уметь дифференцировать капитал и находить на каждом из рынков «золотые предложения».

СТАВИМ ЦЕЛИ

Перед тем, как принимать окончательное решение, стоит определиться с типом инвестора и его целями. В каждом отдельном случае инвестор должен решить для себя, какой уровень дохода он планирует получать. Если для одних интересен стабильный пассивный доход, то другие просчитывают варианты максимально высокого дохода, хоть и сопряженного с большими рисками. Где искать решения для такого планирования?

Абдурахман Шайхалов, инвестор, владелец группы компаний Step by Step, считает, что если цель инвестирования — получение стабильного пассивного дохода, то один из лучших сегментов — это офисные помещения от 500 кв. м. и выше с арендаторами из IT-бизнеса. Если же целью является получение максимально высокого дохода, то лучше инвестировать в объекты, которые обладают большим потенциалом повышения стоимости путем реализации той или иной стратегии (изменение назначения, ремонт, реконструкция, в том числе, с расширением площади, деление на части и т.д.). В этой модели инвестирования необходимо быть готовым и к большим рискам, чем в случае инвестирования в готовый бизнес (доходность от аренды).

Профессиональные инвесторы, если мы говорим о крупных объектах недвижимости и иностранных компаниях, при принятии решения относительно инвестирования в недвижимость, кроме доходности или рентабельности, используют также и более сложные инвестиционные показатели. Речь идет о тех нюансах, которые позволяют спрогнозировать и рассчитать не только нынешнюю ситуацию, но и учесть перспективы рынка в будущих периодах. Владимир Чекалов, директор «Национальной управляющей компании», относит к таковым NPV, IRR, ставку «наличные на наличные» ($/$) и повышение стоимости. По его словам, задачей здесь может быть, как спекуляция, так и владение с целью получения денежного потока, которое также имеет свои разновидности. К таковым относятся сохранение капитала, левередж (использование заемных средств) или налоговое убежище. Также к ним можно отнести и так называемое «чувство гордости», хотя это и непопулярная у нас тема для обсуждения. Исходя из динамики роста рынка коммерческой недвижимости, последние несколько лет фаворитом инвестирования является сегмент офисной недвижимости, который находится в очередном витке роста, во многом благодаря бурному развитию IT-индустрии. Спрос на профессиональные офисные пространства в бизнес-центрах остается достаточно высоким, что, в свою очередь, подтолкнуло девелоперов к реализации большого количества новых и возобновлению строительства ранее замороженных профессиональных бизнес центров А и В классов. А потому потенциальным инвесторам стоит обратить внимание именно на этот сегмент рынка.

НЕМНОГО СТАТИСТИКИ

С чего начинается интерес к инвестированию? Естественно, с прибыли. На этом этапе нужно внимательно изучить все возможные варианты, просчитывая потенциальную прибыль, и, конечно, свои возможности.

По словам того же Владимира Чекалова, сегодня на рынке коммерческой недвижимости для пассивных инвесторов можно найти объекты с арендаторами, доходность от которых будет на уровне 6-11%, в некоторых случаях 12-15%. И если говорить о вложениях в недвижимость бизнес-центров, то со стороны потенциальных инвесторов эти проекты вызывают огромный интерес. К примеру, сейчас офисные блоки в строящихся БЦ продаются по цене 650-1500$/кв. м, в зависимости от класса и месторасположения. А так как на рынок выходят все более качественные предложения, на них существует стабильно высокий спрос у потенциальных арендаторов. Для примера, диапазон арендных ставок для А класса составляет 16-20$/кв. м, а для В-класса: 10-16$.

Разобраться с жилой недвижимостью проще всего на примерах, приведенных Сергеем Кобзаном, директором АН «ХИАН», руководителем комитета по информационным технологиям, сервисам и аналитике харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ):

«Возьмем, к примеру, сегмент гостинок, требующий самый небольшой первичный капитал. Это обойдется вам от 12000 до 16000 $ (без ремонта). Дальше можно поупражняться в развитии недвижимости и самому попробовать руководить строителями, который сделают у вас ремонт. Затем сдаем гостинку и учимся работать с арендаторами, правильно считать расходы и доходы, а также учитывать риски. При удачном выборе месторасположения, гостинка должна сдаваться за 5000-5500 грн. в месяц (данные актуальны для Харькова – прим.). Доходность должна составлять 12%-15% годовых. Существует вариант, при котором вы можете найти управляющую компанию, заключить с ней договор и передать ей деньги, после чего просто получать отчеты и дивиденды. Но необходимо понимать, что при таком выборе инвестиций как в жилую, так и коммерческую недвижимость, управляющая компания будет забирать около 10% вашего дохода. И тогда ожидаемая прибыль вряд ли превысит порог в 10-12%.

В любом случае, стоит хорошо просчитывать варианты и риски. Универсальным просчетом может являться формула, при которой доходность выше 12% — это хороший результат. Доходность от 12 до 18% — отлично! А если доход ожидаемо составляет выше 18%, инвестируйте и не задумывайтесь».

ДУМАЕМ НАПЕРЕД

Просчитывая возможности получения прибыли от инвестиций в недвижимость, стоит продумать развитие событий через несколько лет (или десятков лет). Необходимо задуматься, как и за сколько можно будет продать объект в конце срока инвестирования, и какие при этом существуют риски. Не секрет, что как для поиска подходящего коммерческого объекта, так и для его продажи, необходимое время исчисляется месяцами, а иногда может превышать и календарный год. С жилыми пространствами такие вопросы решаются проще и намного быстрее.

Объективную оценку таким действиям дает Андрей Правдин, директор харьковского отделения АН «VALION», руководитель комитета по связям со СМИ и PR, конференциям, выставкам АСНУ:

«При возникновении необходимости продать объект, рыночную стоимость жилого сегмента инвестор получит в течение 1-2 месяцев, в то время как продажа коммерческого объекта, скорее всего, затянется на срок более года, а чтобы продать коммерческий объект в течение нескольких месяцев, придется уступить покупателю 20-30% стоимости. Этот фактор важен с учетом того, что в Украине недвижимость продают за доллары, а покупают фактически за гривны. Подтверждением этого тезиса является кратное снижение цен на недвижимость после девальвации в 2008 и 2014-2015 годах. Не если, а когда в нашей стране произойдет следующий кризис, потери инвестора в жилье будут меньше издержек его коллеги с коммерцией».

ПРОСЧИТЫВАЕМ РИСКИ

Как и в любом бизнесе, рынок недвижимости подвержен влияниям экономических и политических факторов. Некоторые из них невозможно просчитать наперед, принимая решение об инвестициях, но есть несколько моментов, которые стоит учитывать в любой ситуации. Вне зависимости, какую недвижимость мы принимаем к рассмотрению, риски на этапе строительства объекта значительно выше, чем у готового, действующего объекта.

Ко всем стандартным рискам на этапе строительства добавляются еще и риски не завершения строительства или проблемы ввода в эксплуатацию, а также задержки по срокам, которые, к сожалению, являются скорее правилом, чем исключением. Также при инвестировании стоит учесть тренды рынка, рассматривая, в каком сегменте на данный момент идет стагнация, а в каком рост уже сейчас, или прогнозируется в ближайшей перспективе.

Такого же мнения придерживается и вице-Президент, руководитель комитета по международной деятельности и глава Харьковского Регионального Отделения Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины, Член Координационного Совета и Руководитель комитета по недвижимости и инвестициям ХО Европейской Бизнес Ассоциации, Генеральный директор ООО "Производственно-правовой фирмы" Крона" Игорь Балака:

«Покупая квартиру в строящемся доме или коммерческую недвижимость на стадии девелопмента, вы однозначно рискуете больше, чем при покупке действующего объекта. И здесь четко нужно усвоить одну истину: высокая доходность зачастую означает и более высокую рисковость. И главное, понимание, есть ли у вас знания, навыки и опыт при подобных операциях. Будете ли вы это делать сами или привлекать консультантов (иногда целую команду). Ведь купить квартиру на первичном или вторичном рынке можно и самому, а при покупке большого объекта (например, торгового центра или офисного здания) без помощи точно не обойтись. Поэтому в последнем случае вам нужна или собственная, или привлеченная проверенная и грамотная команда».

Ситуация спроса и предложения на рынке недвижимости постоянно меняется, и инвесторам стоит держать руку на пульсе. Рост интереса к рынку недвижимости со стороны девелоперов только подтверждает правильность выбора инвестиций в недвижимость. Даже при сравнительно небольших вложениях можно ожидать стабильного, пусть и невысокого дохода. Но с ростом рынка увеличиваются и арендные интересы как от владельцев жилой недвижимости, так и от коммерческой. Стоит ли рассматривать такой вариант вложений на ближайшее будущее? Все эксперты утверждают, что однозначно стоит. А вот какой сектор выбирать – зависит от ваших возможностей и амбиций.