РЫНОК ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОФИСНЫХ ПРОСТРАНСТВ Г.ХАРЬКОВА: ИТОГИ 2019 Г.

Друзья, в рамках прошедшего VI Восточноевропейского бизнес-форума, совместно с Виктория Рыльцева и Абдурахман Шайхалов (Abdurakhman Shaykhalov) был представлен обзорный отчет по рынку коммерческой недвижимости г.Харькова за 2019г .
Для тех, кто по каким-либо причинам, не смог посетить это мероприятие я анонсирую цикл статей по разным сегментам рынка коммерческой недвижимости.

"Рынок профессиональной офисной недвижимости г.Харькова":

В Харькове работает 34 профессиональных Бизнес-Центра (БЦ), из них:
- 32 - можно отнести к «классу В»,
- 2-а БЦ к классу «А»

Общая площадь этих объектов 246 000кв.м., 95% этих Объектов были построены до 2013г;
- в 2019г – не было открыто ни одного нового профессионального БЦ.
- средний уровень вакантности в действующих БЦ не более 5%;

Основных тенденций 2019:

1. Основной спрос (55-60%) по-прежнему исходит от IT индустрии.
(Kharkiv IT cluster представил итоги исследования IT отрасли региона на KHARKIV IT-RESEARCH 2.0, которое проводит уже второй год подряд при поддержке PricewaterhouseCoopers и IRS-group. Согласно результатам, отрасль региона насчитывает почти 480 сервисных и продуктовых компаний, а количество специалистов преодолело отметку в 31 000 человек. IT индустрия в Харькове выросла на 24%, а суммарный объем достиг 962 млн.USD, обеспечив рост в 2019г на уровне 20%).

2. Высокая активность девелоперов в сегменте офисной недвижимости профессиональных БЦ.
-На текущий момент в городе ведется девелопмент 12 новых БЦ (2-а БЦ класса «А», 10-ть БЦ класса «В») их совокупная площадь составляет около 100 000кв.м.
* в этот перечень не вошли комплексы в составе которых офисная составляющая является дополнительным элементом инфраструктуры. Как правило,- это жилые комплексы, торговые центры, в которых собственники решили выделить несколько этажей или блоков под офисные пространства.

Будет ли удовлетворен весь спрос этим Объемом профессиональной офисной недвижимостью? – по моему мнению нет! И аргументы здесь следующие:
- по прогнозам IT кластера потребность в офисных пространствах до конца 2020г оценивается, на уровне
61 000кв.м.

Но!

Во-первых: IT индустрия – это часть всего спроса (около 55-60%), а не весь рынок.

Во-вторых: Объекты не запускаются одномоментно, а так или иначе их реализация растягиваются во времени и у них есть – «запас времени» на переговоры с потенциальными арендаторами.

В третьих: на рынок выходят новые компании, не представленные в регионе (не вошедшие в потенциальную 61 000кв.м. IT спроса), так же нужно учесть, что часть новых площадей будут поглощены Покупателями – для собственных нужд, а не для сдачи в аренду.

3. Следующая тенденция, которая прослеживается в 2019г – это увеличение спроса со стороны потенциальных Инвесторов (Покупателей) на профессиональные офисные пространства в БЦ.
Дело в том, что многие БЦ находясь на этапе строительства, уже имеют заключенные договора аренды, на большую часть площадей и до момента ввода в эксплуатацию могут вообще не иметь вакантных офисов, как пример: БЦ «Бриллиантовый город», где Объект еще не ввелся в эксплуатацию, а уже практически не имеет свободных офисов. Такой показатель спроса и есть главный фактор, мотивирующий потенциальных Покупателей инвестировать в данный сегмент рынка коммерческой недвижимости.
В данном сегменте есть хорошие возможности для получения стабильного денежного потока т.к. арендные ставки в сегменте БЦ «А», «В» класса растут последние 2-а года, очень часто офисные пространства такого уровня снимают крупные международные компании, которые заключают длительные договора аренды 3-5лет.
В свою очередь, из-за отсутствия кредитования, многие девелоперы (около 50%) вышли на рынок с предложением о продаже офисов в строящихся БЦ. Это дало возможность потенциальным Инвесторам совершить покупку офисных пространств с дисконтом (10-30%) и оплачивать покупку в течение всего срока строительства. Так же это дает дополнительную возможность уже на этапе строительства Объекта искать арендатора и согласовывать с ним все технические и коммерческие вопросы (экономя время в будущем), не теряя возможность получать денежный поток, сразу после ввода Объекта в эксплуатацию.
Средняя доходность таких инвестиций оценивается в диапазоне: 12-16% годовых.

Средний уровень роста арендных ставок за 2019г в БЦ оценивается в районе 10%.

На текущий момент в г.Харькове арендные ставки на качественные офисные пространства в БЦ находятся в диапазоне:
«А» класс: 18-20$/кв.м.
«В»класс: 10-18$/кв.м.
«С» класс: 6-12$/кв.м.

Стоимость продажи 1кв.м. профессиональных офисных пространств в БЦ:
900-1500$/кв.м.

Прогноз 2020г:

- Усиление меж классовой конкуренции, когда офисные пространства более высокого уровня начинают забирать на себя более требовательных и платежеспособных арендаторов;
- Стимулирование девелоперов к созданию более качественных проектов, где большее внимание будет уделено: энергоэффективным технологиям, инфраструктуре, инженерным коммуникациям и архитектурным решениям.
- Прогнозируемый рост арендных ставок в качественных проектах на уровне: 7-10%.
- Прогнозируемый рост стоимости цены 1кв.м.: 5-7%
Владимир Чекалов (информация взята из ФБ)