Объемы инвестиций в недвижимость в 2018 году стали самыми высокими за всю историю

Согласно новым данным международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, объемы инвестиций в мировую недвижимость в 2018 году стали самыми высокими за всю историю и достигли 1,75 млрд долл. США, что на 4% превышает предыдущий максимум в размере 1,68 млрд долл. США в 2017 году.
 

«Международный инвестиционный атлас 2019» содержит обзор структуры и направления капиталовложений в 2018 году и прогнозы относительно основных рыночных показателей на весь текущий год.

Компания Cushman & Wakefield прогнозирует сохранение рекордных уровней инвестиций в 2019 году, в пределах 1,75 млрд долл. США, поскольку инвесторы нацеливаются на более широкий диапазон рынков. Все больше продавцов готовы предоставлять предложения, поскольку стратегии в сфере недвижимости приспосабливаются к изменениям финансовой политики, геополитической напряженности и структурным изменениям. В отчете говорится, что цены будут постепенно повышаться под влиянием стабильной доходности и роста арендных ставок в лучших объектах, а не из-за снижения доходности, что было характерно для прошлых лет.

Автор отчета Дэвид Хатчингс, руководитель инвестиционного департамента региона EMEA в компании Cushman & Wakefield, поясняет: «Экономическая среда еще слабее, чем ожидалось несколько месяцев назад, как и прогноз инфляции в глобальном масштабе. А поскольку риски остаются высокими, выход инвесторов из проектов вновь откладывается. Поэтому в текущем году ожидается дальнейшее расширение цикла недвижимости, что даст инвесторам больше времени для приведения в порядок портфелей в ожидании замедления роста.

Стабильный доход по контрактам, даже в зависимости от экономического роста и инфляции, делает недвижимость невероятно привлекательной для инвестиций, а спрос на „правильный“ продукт остается высоким. Однако определение „правильного“ продукта усложнилось, поскольку стратегии крупных арендаторов меняются под влиянием электронной коммерции, социальных и деловых изменений, медленного экономического роста и ограничений потребительских возможностей».

Комплексная международная картина

Северная Америка восстановилась после сокращения объемов инвестиций в 2017 году и превзошла прогнозы на 2018 год, как в качестве объекта инвестиций, так и в качестве источника капиталовложений в недвижимость, благодаря изменениям в налоговом законодательстве. Хотя все мировые регионы были активными покупателями в прошлом году, Северная Америка стала лидером по инвестициям в международную недвижимость, увеличив объемы на 17% в годовом измерении, до 546 млрд долл. США. Согласно прогнозам, в 2019 году объем капиталовложений со стороны Северной Америки составит 530,7 млрд долл. США, что на 3% ниже по сравнению с 2018 годом, но закономерно отражает зрелую позицию региона в цикле недвижимости, снижение доходности и последствия исключительного 2018 года.

Капиталовложения в коммерческую недвижимость в Европе, на Ближнем Востоке, в Африке (EMEA) и в Азиатско-Тихоокеанском регионе (APAC) снизились в 2018 году на 2% и 1% соответственно, что связано с сокращением количества транзакций. Европейские и азиатские институты, однако, наращивают инвестиции в недвижимость, и в обоих регионах, вероятно, также будет наблюдаться рост трансграничного спроса: в Европе в краткосрочной перспективе и в Азии в среднесрочной перспективе, поскольку инвесторы следуют за демографическими тенденциями.

Объем инвестиций в регионе EMEA в 2018 году составил 331 млрд долл. США, что на 10,8% ниже, чем в прошлом году, из-за оттока как иностранных, так и внутренних источников капитала, а также путем заключения некоторых крупных портфельных сделок. Европейский рынок ритейла демонстрирует спад третий год подряд (56 млрд долл. США). Объемы сделок в сферах промышленной и офисной недвижимости также сократились на -24,7% и -9,7% соответственно, вероятно, из-за нехватки объектов для инвестирования. По прогнозам, объем инвестиций в EMEA в 2019 году достигнет 339,2 млрд долл. США, что на 2,5% больше уровня 2018 года и обусловлено увеличением спроса в городах второго уровня и новых секторах.

Инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона сохранили высокую долю в общем объеме инвестиций в 2018 году — 866 млрд долл. США, что стало новым рекордом для региона. В то время как большая часть объема сделок была за местными инвесторами, все источники капитала, ориентированные на этот район, увеличили инвестиции. Главным целевым сектором в регионе были участки под девелопмент (80% рынка). Предыдущие рекорды были превышены также в офисном и в логистическом секторах, а рынок гостиничной недвижимости достиг своего пика после глобального экономического кризиса. Ожидается, что объем инвестиций в Азиатско-Тихоокеанском регионе достигнет 875 млрд долл. США в 2019 году, что на 1% превысит показатель 2018 года.

После политических потрясений в Бразилии, Мексике, Коста-Рике и Колумбии, а также оттока инвестиций, связанных с девальвацией обменного курса относительно доллара, Латинская Америка в 2018 году зафиксировала низкие объемы транзакций за почти десятилетие. Тем не менее, ожидается, что объемы инвестиций вырастут на 6% до 2,4 млрд долл. США, поскольку уверенность инвесторов растет. Например, инвесторы из APAC расширяют свое присутствие в регионе, сосредотачиваясь на гостиницах и участках под застройку. Также ожидается, что китайские инвестиции в логистические объекты будут продолжаться.

Континентальные потоки усиливают трансграничные инвестиции

В отличие от локальных тенденций, международные инвестиции в недвижимость процветали, увеличившись на 10,7% до 405 млрд долл. США. Это было обусловлено усилением континентальных потоков.

Карло Баррель ди Сант’Албано, исполнительный директор компании Cushman & Wakefield в сфере международных рынков капитала и услуг инвесторам, сказал: «Международные потоки капитала становятся все более динамичными, все более трансграничными и все более связанными с балансом качества и количества. Это касается и объема предложения, и доходности, и кадров, и уровня жизни.

Наплыв капитала будет и далее поддерживать ценообразование в 2019 году, но структурные силы, такие как электронная коммерция, будут стимулировать опережающую динамику, даже когда цикл замедлится. Итак, существует реальная потребность выйти за пределы средних рыночных показателей, чтобы понять детали местного рынка, сделки, поставщика, кредитора и, прежде всего, пользователя».

Несмотря на то, что США стали главным объектом для глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость (45 млрд долл. США), регион EMEA сохранил свою историческую позицию популярного направления для международного капитала. Наибольшее количество городов среди самых привлекательных локаций для инвестиций — именно из региона EMEA, куда инвестировано 53% глобальных капиталовложений (88 млрд долл. США).

США и Канада были основными источниками международного инвестиционного капитала, на них в прошлом году пришлось 40% всех иностранных инвестиционных потоков (125 млрд долл. США). Немецкий капитал вошел в тройку, инвестировав 26 млрд долл. США. Интересно, что несмотря на то, что британские инвестиционные менеджеры укрепляют свои континентальные портфели, французские трансграничные потоки инвестиций впервые опередили Великобританию. Изменилась также структура трансграничных инвестиций из Азиатско-Тихоокеанского региона: континентальный Китай и Гонконг отступили, но Сингапур и Южная Корея укрепили свои позиции в рейтингах.