Новий локдаун: купувати чи не купувати житло?

Неспокій очікування

Ситуація на вторинному ринку України складається таким чином, що більшість потенційних клієнтів, що планували придбання квартири у квітні, можуть відкласти покупку через невизначену ситуацію з перебігом карантину. Можна говорити, що понад 30% покупців житла на вторинному ринку не робитимуть це поспіхом, а вивільнений час витратять чи на додатковий пошук, чи банально чекатимуть зовнішніх послаблень. Відкладений попит після локдауну може бути значним, проте, вочевидь, намір людини придбати, наприклад, квартиру, якщо у неї для цього достатньо коштів, навряд чи зміниться. Тому, за аналогією з весною минулого року, почасти можна говорити про призупинення ринку умовно лише на 2−3 тижні.

Неспокій очікування

Ситуація на вторинному ринку України складається таким чином, що більшість потенційних клієнтів, що планували придбання квартири у квітні, можуть відкласти покупку через невизначену ситуацію з перебігом карантину. Можна говорити, що понад 30% покупців житла на вторинному ринку не робитимуть це поспіхом, а вивільнений час витратять чи на додатковий пошук, чи банально чекатимуть зовнішніх послаблень. Відкладений попит після локдауну може бути значним, проте, вочевидь, намір людини придбати, наприклад, квартиру, якщо у неї для цього достатньо коштів, навряд чи зміниться. Тому, за аналогією з весною минулого року, почасти можна говорити про призупинення ринку умовно лише на 2−3 тижні.

 

Зауважу: достеменно не відома можлива «жорсткість» обмежень, тому будь-які прогнози щодо ринку нерухомості досить відносні. Багато що залежатиме від об'єктивних обставин, від того, чи буде «технічна» можливість укладання угод з купівлі-продажу.

Зараз 10 областей та Київ уже знаходяться в «червоній» зоні. В цих регіонах вже діють жорсткі обмеження. Але вони не є непоборними для нормальної роботи ринку нерухомості. По-перше, проблем з нотаріальним оформленням угод не існує, по-друге, хоч із незначними обмеженнями, але працюють центри надання адміністративних послуг (якщо потрібно зняти з реєстрації мешканця, або ж отримати певний документ тощо). Тому для охочих придбати квартиру фактично не існує жодних обмежень.

Переляк з 2020-го

Протягом 2-х років рієлтори дуже часто стикалися й стикаються з тим, що клієнти чомусь упевнені, що через локдаун ринок нерухомості спиняється.

Насправді ж, ситуація була кардинально іншою. Кожен, хто виявив бажання, зміг придбати житло. Причому, як на вторинному, так і на первинному ринках.

Навесні 2020-го року форс-мажорні обставини спричинили «суспільний переляк» через невизначеність умов і тривалості жорсткого карантину, через хаотичність дій виконавчих органів влади, через «локшинні» чутки, в які, зазвичай, пострадянська людина вірить більш охоче, аніж візьметься самотужки перевіряти отриману інформацію.

Важливо підкреслити: наразі немає жодних обставин, які б завадили укладанню угод. Проте, на жаль, через «неруйнівну» суспільну недовіру до держави, більшість покупців може взяти паузу, щоб перечекати локдаун.

На моє переконання, учасникам ринку варто з розумінням і терплячістю поставитися до чергових форс-мажорних умов. Адже карантин не вічний, досвід минулих «локдаунів» доводить, що ринок оживає дуже швидко: накопичений відкладений попит реалізується впродовж 1−2 місяців.

 

Крига цін

Після завершення «зимових канікул» (другого за ліком українського локдауну), в лютому-березні поточного року ринок суттєво пожвавився. Так за даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, починаючи з другої декади лютого, кількість угод на вторинному ринку, порівняно з другою половиною грудня 2020-го та січнем 2021-го, зросла майже на 5−7%.

Активізація, як продавців так і покупців засвідчила, що ринок повернувся до свого звичайного режиму. За цей період в середньому по Україні спостерігалася відносна цінова стабільність: залежно від регіону (існуючому попиту в конкретному місті), якості житла цінові коливання були в межах 1,5−2%. Проте вже зараз можна говорити, що на період локдауну ціни «заморозяться».

За аналогією 2020 року можна спрогнозувати, що протягом 1−2 місяців після послаблення карантинних обмежень, амплітуда цін вже буде більш помітною. Але ймовірніше за все, це будуть лише «брижі»: цінові коливання повність залежатимуть від характеристик об'єкту нерухомості.

Щодо первинного ринку нерухомості, то забудовники вже планують антикризові заходи, аби втримати існуючий попит на квартири. Потенційним покупцям варто очікувати на період значних дисконтів — у межах 10−15%, але це не буде прямим, а, скоріше, «прихованим» зниженням цін. Скоріше за все, забудовники, як це було торік, запропонують тимчасові акції на певні типи квартир, на які попит значно менший (наприклад, 3-кімнатні), аніж на 1-кімнатні та 2-кімнатні. До того ж такі акції будуть цілком доречними в об'єктах на початкових стадіях будівництва, коли ризики покупців ще надто великі. Проте через ситуацію часткової невизначеності, пов’язаної з епідеміологічною ситуацією та можливими обмеженнями, для девелоперів найголовнішим питанням стане можливість безперервного будівництва своїх об'єктів.

 

Нагадаю: навесні 2020 року будівельні роботи були частково припинені приблизно на 1/3 майданчиків. Лише після того, як, за умов дотримання санітарних норм, були зняті обмеження для будівельників, ситуація більш-менш вирівнялася.

Отже, можна зробити висновок, що якихось суттєвих обмежень для покупців житла поки не існує. Однак найголовніший бар'єр, все ж таки, криється в суспільній свідомості: люди налякані черговим режимом невизначеності. Стан безпорадності чи якоїсь паніки, недовіра до державних органів влади не виникають нізвідки: люди розуміють, що покладатися в цьому житті можна лише на самих себе.