Надбавка к прайсу. Что значит введение НДС на недвижимость и как он изменит цены на жилье

"Страна" уже ранее писала о скандальном законопроекте №5600, который парламент недавно принял в первом чтении. Его окрестили "антиахметовским", хотя в действительности там много налоговых нововведений, касающихся самых разных сфер бизнеса и рядовых граждан.

Одна из самых неоднозначных норм - об НДС на недвижимость. Она уже наделала на рынке немало шума.

Напомним: законопроект №5600 предусматривает налог на добавленную стоимость на все жилье, кроме того, что возводится за бюджетный счет.

И по этому поводу есть две точки зрения.

Первая идет от застройщиков. Они уже прочат рынку коллапс. Как утверждает глава  Конфедерации строителей Украины и крупный застройщик (компания "Новый век") Лев Парцхаладзе, "увеличение налогов не только не наполнит бюджет, но и приведет к катастрофическим последствиям". В частности, он говорит о росте цен на жилье до 40%. При этом цифра вызывает вопросы, ведь НДС - это только 20% к ценнику.

Интересно также, что прикидки по грядущему подорожанию квартир существенно разнятся. Так, по оценкам президента Ассоциации специалистов недвижимости Юрия Питы, "застройщики будут вынуждены повысить цена на 20%+". Заместитель мэра Полтавы, в прошлом предприниматель, Игорь Петриченко оценивает повышение ценников на квартиры на 7-13%. То есть, как видно, ценовые прогнозы отличаются в разы.

Не меньше вопросов по вторичке. Законопроект выписан таким образом, что НДС возникает и при перепродаже старого жилья. Что уже спровоцировало настоящую панику среди владельцев квартир. Люди боятся, что их заставят платить 20% на ровном месте.

Вторая точка зрения - от инициаторов законопроекта.

Формально НДС на первую поставку недвижимости (то есть первую продажу) есть и сейчас.

И, как пояснял "Стране" глава профильного парламентского комитета Данил Гетьманцев, "законопроект только предусматривает механизм, не позволяющий застройщикам уклоняться от уплаты НДС при продаже квартир. То есть для честных застройщиков экономически ничего не изменится. А вот уклонисты должны будут платить".

То есть, по версии инициаторов законопроекта, сейчас застройщики просто разгоняют тему с НДС, чтобы аргументировать повышение цен на квадратные метры. Тема повышения ценников на недвижимость и так уже буквально висит в воздухе. Ведь спрос на квартиры в последнее время сильно растет. 

Тем временем украинцы активно вкладывают "лишние" деньги в квартиры и дома, рассчитывая неплохо заработать на аренде или перепродаже. Причем, если напугать рынок грядущим ростом цен на 40%, можно спровоцировать ажиотаж прямо сейчас, чтобы люди побежали покупать жилье "пока не подорожало".

Разбирались, что меняет законопроект №5600 в вопросе НДС на недвижимость и как это отразится на рынке и ценниках на квадратные метры.

Есть ли сейчас НДС на квартиры и кто его платит?

Вопрос налогообложения объектов недвижимости прописан в разделе 5 Налогового кодекса. 

В частности, по действующей норме освобождаются от налога на добавленную стоимость следующие операции с недвижимостью:

• поставки жилья, кроме первой поставки. Первая поставка - это первая передача готового построенного жилья в собственность, первая продажа реконструированного жилья, дачных и садовых домов. Но от НДС освобождается первая поставка доступного жилья, которое строится с привлечением государственных средств. То есть по действующему законодательству на первую поставку новостроек действительно есть НДС. Дальше, при повторных перепродажах, его уже нет.

Но, как правило, первая поставка - это не продажа жилья на рынке, а его передача от подрядчика застройщику.  

"Тут НДС должен учитываться в цене. Но при последующих операциях с этим объектом налога на добавленную стоимость уже нет", - говорит юрист налогового права ЮФ "Ильяшев и партнеры" Нина Бэц.

НДС платится с цены, по которой объект передается от подрядчика застройщику. Как правило она близка к себестоимости объекта.

Но многие застройщики обходят и эту норму, то есть не платят НДС даже при первой поставке жилья.

"Дело в том, что, если застройщик забирает у генподрядчика квартиры и вводит объект в эксплуатацию, то он платит НДС, а когда отдает квартиры физлицам еще до ввода в эксплуатацию, то налог на добавленную стоимость платить не нужно. В Налоговом кодексе указано, что НДС возникает только на первую поставку готового достроенного жилья, то есть на недострои это требование не распространяется. Поэтому все застройщики пытаются "спихнуть" квартиры побыстрее, до ввода дома в эксплуатацию, пока это просто квадратные метры, а не готовый объект недвижимости", - пояснил нам представитель киевской компании-застройщика.

"У многих застройщиков есть целые группы доверенных физлиц, на которых идет переоформление квартир еще на этапе котлована, а затем эти квартиры продаются другим физлицам, уже реальным покупателям по переуступке прав. И никакого НДС ни на одном этапе не возникает. По такой схеме продаются тысячи квартир", - говорит специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.

Еще одна схема ухода от НДС - продажа недвижимости через инвестиционные фонды (выпуск целевых облигаций, продажа имущественных прав). То есть продается не объект недвижимости, а ценные бумаги, которые не облагаются НДС.

То есть фактически львиная доля нового жилья попадает на рынок без НДС, - говорят эксперты.

Что хотят поменять по НДС на жилье

Если НДС на недвижимость есть и сейчас, то почему пункт с упоминанием налога на добавленную стоимость в законопроекте 5600 наделал столько шума?

Дело в том, что норму об НДС на жилье в новом проекте предлагается переписать.

В частности, дается такая формулировка:

Освобождаются от налогообложения НДС операции по:

То есть все остальное жилье, и первичка, и вторичка, облагаются НДС и при первой поставке, и при всех последующих. Причем налог на добавленную стоимость появляется уже не только при передаче объекта от подрядчика к застройщику, но и при продаже квартир покупателям-физлицам.

 

"Сейчас на первичке НДС есть при первой поставке, но потом он пропадает. В новой формулировке налог на добавленную стоимость будет при всех последующих продажах - второй, третьей и так далее", - говорит Нина Бэц.

То есть, получается НДС возникает и на этапе передачи жилья от подрядчика к застройщику (первая поставка), и при продаже квартир застройщиком частным покупателям.

Но разница в ценах, по которым квартиры передаются от подрядчика к застройщику, и затем выставляются на продажу, существенно отличается - примерно вдвое. То есть, с продажи жилья конечному покупателю НДС уже будет намного выше.

По застройщикам ударит еще одна норма проекта 5600 — о повышении налогов с продажи жилья для частных лиц - с каждого третьего проданного за год объекта придется платить почти 20% (НДФЛ плюс военный сбор).

"Это, по сути, удар не столько по рядовым гражданам, которые массово не скупают и не перепродают квартиры, сколько по так называемым инвесторам, и по схеме застройщиков с оформлением жилья на физлиц. И слом этой схемы для многих компаний может оказаться очень болезненным", - говорит Артюхов.

То есть, теперь застройщики даже оформив квартиры на частников, все равно попадают на те же 20%, или же придется существенно раздувать штат "покупателей" (оформляя на каждого не больше двух квартир).

Насколько реально подорожает жилье?

Почему застройщики в один голос заявляют о грядущем коллапсе на рынке недвижимости и огромном росте цен - до 40% и даже больше?

Ведь НДС - это только 20%.

Дело в том, что меняется база начисления налога. Если сейчас - это стоимость жилья у подрядчика (фактически себестоимость), то будет - полная цена, по которой квартира уйдет покупателю и которая будет фигурировать в договоре купли-продажи. 

А там цифры уже совсем другие - выше в 2-3 раза. Ведь в эти ценники закладывается не только себестоимость строительства, но и другие расходы, скажем, на инфраструктуру, аренду земли и прочее.

"Застройщик еще платит аренду земли годами, пока оформляет застройку и строит. Также он строит инфраструктуру и т.д. И тут интересный момент: все эти траты или без НДС, как, к примеру, аренда земли, или НДС при их оплате невозможно включить в налоговый кредит при продаже квартиры. То есть, если застройщик построит детсад, дорогу, коллектор, то НДС с этих затрат невозможно списать при оплате НДС от продажи квартиры, ведь детсад и коллектор формально к квартире отношения не имеют. Поэтому мы получаем ситуацию, когда разница между ценой формальной первой поставки жилья застройщику и ценой реализации жилья - очень существенная", - пишет в своем Фейсбуке Игорь Петриченко.

"По факту, государство хочет получить свою долю не только с формальной цены реализации жилья застройщику, но и со всей инфраструктуры (дороги, детские сады, скверы и тд), которая идет "в комплекте" к квартире и включается в рыночную стоимость. Именно это и будет способствовать повышению стоимости жилья", - говорит Сергей Сароян, руководитель компании Perfomance Management.

В конечный ценник на жилье закладываются и разного рода неформальные платежи, то есть, взятки и откаты, а они на строительном рынке огромные. Доля таких "затрат" в квадратном метре может достигать 10-15%.

В то же время есть "бонус" - если сейчас, когда под НДС только первая поставка жилья, застройщик не может оформить на него налоговый кредит, то по новому проекту такая возможность появляется.

"Пример: застройщик заплатил (подрядчику - Ред.) 5000 гривен за квадрат плюс 1000 НДС. Этот НДС засчитывается ему в кредит.  дальше он решил набросить еще 5000 и продать. Цена без НДС - 10 тысяч гривен, он выставляет жилье за 12 тысяч с НДС. Когда вы покупаете жилье, застройщик должен заплатить эти 2 тысячи гривен в бюджет, но у него есть 1000 гривен кредита. Поэтому он заплатит дополнительно не 2 тысячи, а только тысячу. Именно на эту сумму увеличится цена жилья, потому что предварительно уплаченный НДС застройщик платит и без законопроекта 5600, и возместить его не может", - поясняет Петриченко.

Поэтому, по его подсчетам, уплата НДС по-новому даст не 20% к цене или больше (как прогнозируют застройщики), а только 7-13%.

Но на самом деле, как говорит Михаил Артюхов, у каждой компании процент подорожания жилья будет разным — в зависимости от того, какие схемы они используют сейчас.

У некоторых квартиры могут подорожать и на 45-50%, и даже больше.

Но, кроме математики от застройщиков, есть еще реальный рынок. И он вряд ли переварит такое огромное подорожание. Поэтому, как считает Юрий Пита, на этапе котлована цены могут вырасти всего на 3-5%. Объекты на последней стадии строительства (спрос на которые выше) могут подорожать до 20%. 

Но будут и другие последствия. Михаил Артюхов говорит, что многие объекты просто остановятся.

"Крупные застройщики еще как-то переживут эту ситуацию, а вот мелкие будут вынуждены уходить с рынка. Если закон примут, объекты, которые на тот момент будут на начальных стадиях строительства, застройщики могут просто бросить или же попытаются продать более финансово стойким конкурентам. Таких "подвисших" объектов может быть до 30% всех новостроек", - прогнозирует Артюхов.

Также эксперты не исключают, что застройщики начнут экономить на инфраструктуре, свернут программы рассрочек, то есть, попытаются по максимуму избавиться от лишних трат. Что не лучшим образом скажется на качестве жилья и условиях для покупателей.

Будут ли платить НДС на вторичке?

Многих владельцев квартир новость об НДС на жилье не на шутку напугала. Ведь, если налог на добавленную стоимость возникает уже и на вторичном рынке, то, получается, платить 20% придется с продажи квартир и в новых, и в старых домах.

На самом деле, как пояснил нам Нина Бэц, частных лиц нововведения по НДС не касаются.

"Если человек выставит на продажу квартиру, без разницы в новостройке или в старом доме, то никакого НДС ему платить не нужно. Физлица в Украине не являются плательщиками НДС", - пояснила юрист.

Для частников в проект 5600 есть другие сюрпризы, о которых мы уже писали, в частности, повышение налога с каждой третьей проданной за год квартиры (18% НДФЛ плюс военный сбор), а также введение налогов на огороды.

Тем не менее, Юрий Пита прогнозирует рост цен и на вторичке. Старое жилье подорожает "за компанию", из-за повышения цен на первичке.

"Ценового дисбаланса не будет. При увеличении стоимости квартир на первичном рынке на 20%, стоимость объектов на вторичном рынке может увеличится, в зависимости от объекта, как минимум, на 10-15%", - говорит он.

Рост ценников отразится на продажах - как на первичке, так и на вторичке. Ведь доходы украинцев особо не растут, взять доступную ипотеку тоже проблематично. Поэтому многим придется отложить мечты о новоселье до лучших времен.