Классы новостроек: чем отличаются и существуют ли вообще

На законодательном уровне классификация новостроек никак не закреплена, все документы, на которые ориентируются игроки рынка, носят рекомендательный характер.
 

А чтобы оправдать стоимость квадратных метров застройщики могут даже завышают класс дома, передает СтройОбзор со ссылкой на Zagorodna.

САМОКЛАССИФИКАЦИЯ

Классификация новостроек, которой сейчас пользуется рынок, сформировалась в начале нулевых.
 

«Она включает в себя множество параметров: количество квартир на этаже, уровень отделки фасадов, уровень внутренней отделки, параметры обустройства придомовой территории и т.д. — большой перечень характеристик объекта, формирующих его принадлежность к определенному классу», — объясняет Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд».

Но на законодательном уровне ни один классификатор не утвержден, поэтому по некоторым параметрам нет четкого определения. Как, например, относительно локации или количества квартир на этаже, которое должно быть в том или ином классе.

Несмотря на определенную неурегулированность, все же сегодня на рынке сформировалась традиция выделять основные четыре класса новостроек: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Но поскольку классификатор не законодательный документ, его действие необязательно. «Имеющиеся документы – продукты определенного общественного договора среди девелоперов и в определенной степени покупателей», – комментирует Татьяна Шульга, управляющий партнер RED Community.

«Сейчас нет законодательно закрепленной классификации новостроек, как и единственной согласованной и оформленной классификации среди участников рынка (хотя попытки были в 2006, 2010, 2016 годах), — отмечает отмечает Виталий Бойко, основатель и CEO NAI Ukraine и Urban Experts. — Классы жилья и критерии их распределения появляются по инициативам брокеров, консультантов, журналистов и девелоперов на основе собственного мнения и опыта и носят экспертный или маркетинговый характер».

По убеждению Олеси Перчак, заместителя директора ИСК ОБРИЙ по коммерческим вопросам, классификация жилых домов, используемая сегодня игроками рынка недвижимости для определения уровня своих новостроек, — это исключительно маркетинговый инструмент.

Такая ситуация позволяет застройщикам, несмотря на наличие определенного пула характеристик, присущих объектам каждого класса, определять класс новостройки по своему усмотрению.

«Присвоение классов новостроек практически никак и никем не регулируется. Такой ситуацией могут пользоваться недобросовестные застройщики, завышая класс и предоставляя потребителю искаженную информацию», – комментируют в пресс-службе группы компаний DIM.

Иногда случаются и обратные случаи. «Когда фактически ЖК, скажем, бизнес-класса (соответственно классификатора) позиционировался как комфорт, то есть занижение класса, – приводит пример Татьяна Шульга. — В этих случаях маркетинговая стратегия и условия конкуренции побуждали девелоперов к таким действиям».

Некоторые застройщики вообще сознательно избегают привязки к определенному классу из-за противоречивости критериев. «Например, на старте нашего проекта в своих коммуникациях мы намеренно избегали такого понятия, как класс. Поскольку по многим характеристикам, начиная от локации, фасада здания, отделки холлов и помещений общего пользования, объект отвечает бизнес-классу, но высота потолков в квартирах равна 2,7 м», — объясняет Олеся Перчак.

То есть, по сути, существующая на рынке классификация довольно условная и гибкая, при желании застройщик может «подстраивать» ее под себя. «Часто концепция от реальности очень отличается, поэтому трудно определить – какая из новостроек бизнес-, а какая комфорт или премиум класса», – говорит Владимир Копоть, юрист, CEO Monitor Estate.

Что касается покупателя, то вопрос класса жилья не является основополагающим в формировании желания купить определенный объект недвижимости, уверена Олеся Перчак. «Из-за того, что конструктивными двумя аспектами, определяющими выбор потребителя, по-прежнему остаются локация и цена. Кроме того, сегодняшний потребитель более требовательно относится к предложениям, представленным на рынке: сосредотачивает внимание на архитектуре объекта, анализирует преимущества и функциональные особенности, основательно изучает технические характеристики дома и даже план организации придомовой территории», — объясняет свое мнение эксперт.

«Можно назвать эконом бизнес-классом, но это вряд ли введет в заблуждение покупателя, который достаточно осведомлен о предложениях на рынке, хорошо ориентируется в ценах и привык сравнивать проекты, прежде чем сделать свой выбор. И если объект застройщика не соответствует параметрам качественного жилья, искусственное завышение его классности не способно обеспечить высокую цену на квадратный метр или оживить продажи», – добавляет Анна Лаевская.

ИЗМЕНЕНИЯ НЕИЗБЕЖНЫ

Поскольку критерии довольно размыты, а иногда и устаревшие, постепенно вообще теряется значимость классификации как таковой. Игроки рынка отмечают, что классификация требует изменений, стоит ли закреплять ее на законодательном уровне — вопрос дискуссионный.

По мнению Владимира Копотя, классификация требует четкого определения, чтобы все говорили на одном языке и называли вещи одними и теми же словами.

«Для застройщиков наличие четкой классификации – это понятный ориентир определения достаточных характеристик для того клиента, на которого они ориентируются (или читать «для той цены за метр, которой хотят достичь»). Для покупателей – ориентиры для поиска у множества предложений и определения, что именно ему нужно. Отдельно следует выделить инвесторов, для которых класс мог бы стать исходным показателем для оценки доходности и возможностей инвестиции. Четкое классовое разграничение также помогает сегментировать рынок и более продуктивно его анализировать, что позволит его участникам развивать более взвешенные и эффективные стратегии, — объясняет Виталий Бойко. — С другой стороны, рынок недвижимости и запросы покупателя динамичны. Так, около 10 лет назад начали только говорить о новом классе недвижимости – комфорте – который сегодня уже является доминирующим на рынке. Строительные технологии обновляются, и новостройки высокого класса и качества уже маловероятно имеют право так называться, используя старые и неэффективные решения. Сюда же можно отнести расширение границ делового центра и застройку новых городских территорий, расширение инфраструктурного покрытия, требующего пересмотра какие локации являются "прайм", и где начинается "комфорт".

Очевидно, что из-за быстрого развития трансформирующегося рынка, откликаясь на вызовы новых карантинных реалий и запросы потребителей, изменения назрели. Татьяна Шульга отмечает, что изменились требования (и проекты, соответственно) к организации инфраструктуры ЖК, активнее используются энергоэффективные технологии, ИТ-технологии для управления и использования.

«За последние годы у нас появилось немало гибридных форматов и синтетических классов, к последним, например, относим большую прослойку новостроек сегмента комфорт+. Это проекты, гармонично воплощающие в себе элементы и комфорт-, и бизнес-класса. Условно говоря, если раньше просторное лобби с дизайнерским ремонтом, зонами отдыха, встреч, просторные паркинги, консьерж-сервис, публичные лаунж-пространства, качественные, экологически чистые стоимостные материалы от ведущих производителей с сертификатами качества европейского сорта были прерогативой исключительно бизнес-сегмента, то сегодня для нас это стандарт комфорт+. То же касается и разработки уникальной архитектурной айдентики, дизайна мест общего пользования, собственного стиля в фасадных решениях, – комментируют в пресс-службе группы компаний DIM. — Учитывая диверсификацию предложения, которое происходило за последние годы, и концептуальную борьбу идей и их воплощений между девелоперами, рынок нуждается в обновлении классификации новостроек».

По мнению Татьяны Шульги, с обновлением классификатора следует одновременно провести коммуникационную работу с покупателями недвижимости, чтобы этот инструмент стал для них вспомогательным инструментом в выборе жилья.

Однако, чтобы обновленный классификатор был более четким и понятным, параметров для определения класса объекта не должно быть много.

«Надо отталкиваться не от конкретных цифр, а от минимальных пороговых значений. Например, по машиноместам, соотношение 0,5 к количеству квартир в комплексе может соответствовать как параметрам класса бизнес, так и классу комфорт. Следовательно, следует смотреть на другие характеристики: материалы и технологии строительства, плотность застройки, развитие инфраструктуры, систему безопасности и контроль доступа. При этом есть смысл выделить перечень сервисов, которыми должны быть обеспечены объекты в каждом классе, но не прибегая к излишней детализации», — комментирует Анна Лаевская.

В пресс-службе группы компаний DIM предлагают опираться на следующие критерии:

• месторасположение (транспортная доступность, урбанистический фон и его качество, экология локации, инфраструктура вокруг, безопасность и престижность района и т.п.);
• архитектурная айдентика и технические характеристики комплекса (конструктив зданий, фасадные решения, используемые материалы);
• квартирография (планировочные решения и их эргономика, количество квартир на этаже, площадь квартир, их функциональная целесообразность под разные жизненные сценарии);
• места общего пользования (входная группа, лобби, дополнительные помещения функциональной группы (колясочные, библиотеки для жильцов, лапкомойки и т.п.), качество отделочных материалов и дизайн-проекта, система навигации и т.п.);
• инженерные решения (системы отопления, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения, энергосбережения, лифтовая отделка, умный дом, безопасности и т.п.);
• пространственное зонирование мест общего пользования (наличие социальных доминант, коммьюнити-центров в комплексе, лаунж-пространств для знакомства, общения, отдыха, комфортного взаимодействия жителей с разными желаниями и потребностями);
• функциональное наполнение жилого комплекса (полифункциональная инфраструктура, микс-формат, наличие всех нужных объектов для удовлетворения ежедневных потребностей на территории комплекса);
• благоустройство и ландшафтный дизайн (интеграция жилого комплекса в природный ландшафт, воплощение экорешений для повышения уровня озеленения, создание разнообразных рекреационных зон и т.п.);
• система безопасности и конфиденциальность.

Эксперты отмечают, что при разработке критериев следует учитывать стремительную трансформацию рынка, и то, что было актуально вчера, может потерять смысл сегодня. Виталий Бойко приводит в пример наблюдаемые сейчас пост-ковидные изменения: «Все больше участников рынка говорят о расширенной социальной и коммерческой инфраструктуре в рамках жилого комплекса, когда речь уже не о детских площадках и супермаркете, а о полноценных местах для работы, шоппинга, досуга , социального обеспечения, рекреации и тому подобное в одном месте. Этот процесс ведет к стиранию границ не только в классах новостроек, но и в разграничении типов недвижимости, образуя единые понятия многофункциональной недвижимости и формата 15-минутного города. Все это накладывает сложности в пользовании каким-то установившимся списком параметров, ведь его актуальность нужно будет пересматривать каждый год».

Также эксперт обращает внимание на отличие рынков недвижимости Киева и регионов, что ставит под вопрос пользование единой для всех классификацией.

СОБЛЮДЕНИЕ ГСН НЕ ЗАВИСИТ ОТ КЛАССОВ

По мнению Татьяны Шульги, классификатор следует оставить рыночным документом, продуктом общественного соглашения, инструментом для девелоперов и потребителей, ведь на рынке и так достаточно зарегулированности и коррупции. Законодательно от застройщика необходимо потребовать соблюдения действующих норм законов и строительных нормативов, считает эксперт.

«По большому счету не имеет значения — строит ли застройщик эконом или премиум-класс. Строительные нормы должны соблюдаться, срок ввода домов в эксплуатацию соответствовать заявленным, и гарантия качества должна быть на должном уровне, — отмечает Владимир Копоть. —Независимо от класса здания, законодательные нормы для всех одинаковы».

Если проект прошел все необходимые экспертизы и получил разрешительную документацию, это означает, что он соответствует строительным нормам. Другой вопрос, как этот объект позиционируется застройщиком и как его воспринимают покупатели. Это уже плоскость вне государственного контроля, и, по сути, является элементом рыночных отношений, — комментирует Анна Лаевская. — На позиционирование объекта влияют требования покупателей, и конкуренция среди девелоперов, и тренды современной архитектуры. Поэтому дополнительная регламентация со стороны государства лишняя».

МИРОВАЯ ПРАКТИКА

Классификация новостроек в Украине далека от западного образца. Классы, подобные привычным нам экономам, комфорту, бизнесу и премиуму или элитам, используются только в постсоветских странах.

На Западе как таковая четкая классификация новостроек отсутствует. Все новостройки делятся на условное Hi-End и массовое жилье, отмечает Анна Лаевская.

«Различия европейских и американских рынков — в гораздо более развитом жилищном рынке, и существовании более разнообразных форм собственности, пользования и типа недвижимости нежели первичный и вторичный рынок, который сейчас есть в Украине. А потому, чаще за границей говорят не о классах по цене и качеству жилья, а по его формату — single housing, multifamily (single, garden, high/mid-rise), coliving, co-op, services apartments, student, retirement housing и так далее, где new-built homes (новостройки) только одна часть сложной рыночной структуры, — объясняет Виталий Бойко. — Ближайшая к отечественному пониманию классификация A, B, C, D, близкая к офисной, где новейшее жилье с наибольшим сервисным и инфраструктурным обеспечением является классом А, а наиболее социальное — классом D. Однако, эта классификация распространяется не только на новостройки, но и на вторичный рынок, а также носит не законодательный характер, а призвана для сегментации и ориентации в предложении недвижимости».

«Намерение приобрести квадратные метры на объекте зависит не от класса, а от наполнения проекта, кроме локации и визуальной привлекательности, важные дополнительные сервисы, предлагаемые условия условия оплаты, наличие качественной эксплуатационной компании, репутация застройщика и другие параметры», — добавляет Анна. Лаевская.

КЛАССЫ, СЕГМЕНТЫ ИЛИ ФОРМАТЫ?

Классификация новостроек должна быть аналитическим инструментом рынка, считает Виталий Бойко, когда рассматривая тренды, в том числе ценовые, в разных классах новостроек, как девелоперы, так и покупатели, смогут использовать ее, чтобы построить взвешенную стратегию действий, опираясь на данную аналитику, однако, не только на нее. Наличие единственного для участников рынка классового ориентира, по примеру той же офисной недвижимости, является желательным для большей рыночной прозрачности и понятности. Важно, чтобы такая консультативная классификация была простой и понятной в использовании.

В пресс-службе группы компаний DIM, как один из возможных вариантов классификации, предлагают разделение на два основных блока – массовое и высокобюджетное жилье. К первому относят – классический эконом, комфорт-класс, комфорт+, а к высокобюджетным – бизнес, премиум, элит.

И уже в рамках сегментов/классов, застройщик может дополнительно определять формат новостройки. «Формат – это совокупность продуктовых свойств, воплощенная в единой концепции архитектурных, планировочных, пространственных решений на территории и в самой застройке, – объясняют в пресс-службе DIM. – Классы или сегменты должны быть четкими, а вот форматы – это полет фантазии девелопера и концептолога конкретного жилищного комплекса».

Какую модель выберет наконец рынок, говорить пока рано, но изменений не избежать. Классы либо трансформируются в новое разделение с более четкими критериями, либо вообще приобретут чисто имиджевый характер и произойдет размытие существующего разделения и появление новых классов/форматов по усмотрению девелоперов/концептологов и т.д.