Какое жилье востребовано, в каком сегменте: новострой......

Ред.: Виктор Васильевич расскажите как обстояла ситуация на рынке первичной недвижимости в 2016 году

Лобушко В. В.: На протяжении всего 2016 года был высокий спрос на квартиры в новостройках, поэтому в этом сегменте все недвижимости было все хорошо

Ред.: А можете рассказать последовательность развития событий? Были ли спады? Какова была активность? Кокой уровень цен? Что было в тренде 2016г?

Лобушко В. В.:  Активность покупателей продержалась в течении всего 2016 года – с января, после новогодних праздников, до декабря. Относительно цен, то они немного колебались, в зависимости от курса доллара, и тенденция к подорожанию была и на сегодняшний день остается

Ред.: Какова ситуация за первые полгода 2017 года, по сравнению с прошлым 2016 годом.

Лобушко В. В.: Первые 1,5-2 месяца активность была хуже, если сравнивать с предыдущим годом этого же периода, но в марте и начале апреля спрос вырос и если сравнивать с промежутком прошлого года, то он его догоняет.

Ред.: Какое жилье сейчас востребовано, в каком сегменте: «Эконом», «Комфорт», «Бизнес-класс»?

Лобушко В. В.: В основном это жилье класса «Эконом» и «Комфорт», они пользуются наибольшем спросом из-за стоимости, которая играет существенную роль. В «Эконом» сегменте площади небольшие, соответственно в итоге этот сегмент более доступен, чем жилье класса «Бизнес» или «Премиум»

Ред.: Какие на сегодня самые минимальные цены на первичную недвижимость?

Лобушко В. В.: Приблизительно от 9000 грн до 16000 грн/кв.м – это жилье класса «Эконом» и «Комфорт»

Ред.: Какие знаковые проекты сейчас ведутся в городе Харькове, которые стоят внимания? Ведь на сегодня застраиваются не только микрорайоны, ведется и районная застройка?

Лобушко В. В.: Проекты которые действительно большие и интересные, реализация, которых началась, в конце прошлого года и продолжилась в начале этого:

- Комплекс возле станции метро «проспект Гагарина», возле железнодорожного пригородного вокзала «Левада».

Это огромный комплекс, который будет состоять из  6-ти 9 этажных домов и 8-ми 16 этажных.

- Между станциями метро «им. Масельского» и

ст. метро «Индустриальная» (бывшая ст. м. «Пролетарская»).

Комплекс из 4-х участков застройки, сейчас в разработке 3, которые уже сейчас реализуются. В этом комплексе застраиваются очень большие по площади объемы.

- Жилой комплекс на «Ньютона».

Салтовское шоссе, круг 602 микрорайона – застройка на стадии завершения

Ред.: В Киеве много проблем на первичном рынке с не сдавшимися домами. Есть такой девелопер Войцеховский А., по нему открыто несколько уголовных дел, в частности, дома строились без документации и т.п. Как в Харькове обстоят дела с застройщиками, по сравнению с Киевом? Хуже, лучше? Какие застройщики заслуживают доверие?

Лобушко В. В.: В Харькове не так много застройщиков как в Киеве, поэтому здесь более проверенные компании, которые получают участки с разрешением для строительства дома или комплекса, и все, что  планировали в прошлом году основные застройщики, все нормы и сроки выдержали, и свои Договорные обязательства в отношении инвесторов выполнили и выполняют.

Ред.: Высок ли сейчас спрос на жиль? Составляет ли первичка конкурентную среду для вторичного рынка? Застройщики отчитались, что они сдали на начало декабря прошлого года более 360 000 кв.м. – это большой объем, влияет ли это на рынок?

Лобушко В. В.: Конечно влияет, ведь большим спросом пользуются новостройки, поскольку, если сравнивать с вторичным рынком, то его строительство закончилось в 80-е годы. Соответственно домам 30, а то и 50-60 лет, а это изношенность коммуникаций и она значительно влияет на фактор выбора объекта недвижимости.

Строится много комплексов, но если считать с учетом населения нашего города – 1,5 миллиона человек, то это очень мало. В Харькове есть спрос, но именно на квартиры в новых домах.

Ред.: Насколько этот спрос востребован? На каком этапе строительства покупается квартира - на этапе котлована или средний этап, или после сдачи дома в эксплуатацию?

Лобушко В. В.: На данный момент практически ни один застройщик сейчас не продает на этапе котлована. Как минимум выгоняется нулевой цикл или 3-4 этажа, только после этого начинается реализация объектов. Сейчас у застройщиков, которые себя зарекомендовали с положительной стороны, есть возможность строить дома не привлекая инвестиции покупателя, соответственно начать продажи на этапе завершения строительства, ближе к сдаче дома, тем самым повышая свою доходную часть, а соответственно и прибыль.

Ред.: Какие схемы сейчас используются при продаже первичного жилья?

Лобушко В. В.: Несколько вариантов реализации квартир в строящихся домах либо в домах, где еще не получены документы, разрешенные законом.

Первый вариант - это через ценные бумаги-облигации.

Облигации бывают нескольких видов:

Целевые - выпускаются под строительство конкретного объекта недвижимости. 

Многоразового использования (хождения) – это облигации, которые не имеют привязки к конкретному объекту недвижимости. Это значит, что они запускаются под строительство одного дома, затем застройщик их выкупает и реализовывает через них другие объекты.

Второй вариант – это создание финансовой компании под финансирования строительства и реализация через договор об участии в «Фонде финансирования» строительства.

Третий вариант реализации квартир, как пример: на данный момент один из застройщиков заключает инвестиционный договор с финансовой компанией, которая от их имени реализует квартиры.

Четвертый вариант –это так как и было раньше - Договор об Ассоциированном членстве в жилищно-строительном кооперативе, но это возможно только в том случае, если жилищно-строительный кооператив создается для строительства одного конкретного дома, не комплекса, а именно одного дома.

Ред.: Каким образом потенциальные покупатели первичного рынка могут себя обезопасить при приобретении такого жилья. 

Лобушко В. В.: Вы знаете, я говорю всем своим клиентам: какой бы вы договор не заключали, если что-то происходит с застройщиком, то вернуть деньги назад практически невозможно. Во всяком случае в Украине таких случаев не было. Поэтому, покупая недвижимость, Вы покупаете только «доброе имя застройщика», и ничего другого.

Ред.: Посоветуйте, как можно минимизировать риски? По проектам, по активности в интернете, по рекомендациям?

Лобушко В. В.: В любом случае организация должна быть зарегистрирована. Любые уставные документы юридического лица есть в свободном доступе на сайте Министерства Юстиции, это легко можно отследить. Все разрешительные документы у компании должны быть в наличии: договор аренды земли либо о праве собственности, разрешение на начало строительных работ.

Если застройщик начинает юлить и, так сказать, «вешать лапшу на уши» - это значит, что с документами, что-то не в порядке.

Ред.: В прошлые годы была востребована жилье больших форматов, до кризиса 2008г, сейчас выпускается малоформатное жилье, то есть 1-2-х к. квартиры. Приблизительно, сколько всего в «Эконом» и «Комфорт» классе они составляют процентов?

Лобушко В. В.: Точно, более 50%. Небольшой формат элитных квартир присутствует. Сейчас застройщики идут по принципу минимализации площадей, конечно не сбиваются под 10-12 кв.м, а так однокомнатная квартира от 33 кв.м до 40 кв.м - вполне обыденная площадь. Есть площади и побольше, и выше100 кв.м, да и трехкомнатные квартиры пользуются хорошим спросом . Вобщем, на каждый сегмент находится свой покупатель

Ред.: В прошлом году и в позапрошлом году Вы стали Лучшим агентом Украины по продаже жилой недвижимости. Расскажите. каково быть лучшим в Украине

Лобушко В. В.: Не знаю, ничего не изменилось. Стараемся сделать в этом году «Хит-3» )

Ред.: То есть еще больше сделок!?

Лобушко В. В.: Больше постараемся…. нет предела совершенству! Будем работать, а там как получится )

Ред.: 1-2 декабря в Киеве будут присуждаться снова номинации среди риэлторов Украины. Хотите поделиться своим опытом? Некоторые наши коллеги не верят, что Вы вообще существуете с таким количеством сделок

Лобушко В. В.: Конечно, интересно было бы посетить такое мероприятие и показаться нашим коллегам, что я существую, что я не «фэйк» )

Ред.: Спасибо Виктор Васильевич за содержательное интервью, рады были с вами общаться.