Рынок недвижимости Харькова – кризис позади!!!

Дата и время:

21.03.2019

Описание:

Ред: Многие говорят, что рынок недвижимости в минувшем году лихорадило. Что Вы можете сказать по этому поводу, в кризисе он или нет?

БИН: Я не знаю, чем руководствуются те, кто говорит подобные вещи. Какую статистику и аналитику используют? Вообще, почему утверждают, что рынок недвижимости в кризисе. Мы уже как пару лет оттолкнулись от дна и начали где-то неспешно, а где-то достаточно быстрыми темпами всплывать. И международный, и украинские рынки недвижимости чувствовали себя вполне комфортно. Хотя события на отечественном рынке условно можно разделить на два отрезка: до 26 ноября, даты, когда было введено военное положение, и после. Я конечно позднее коснусь этих событий, но сначала хотел вкратце затронуть ситуацию в этом секторе экономики.

Международная недвижимость. Здесь вообще все было хорошо. Признанный эксперт в секторе недвижимости международная компания Cushman&Wakefield регулярно делает обзоры по международным рынкам. Так вот, согласно её ежегодному исследованию, которое проводилось со второго квартала 2017 года по второй квартал 2018 года глобальные инвестиции достигли рекордного годового показателя и составили 1,8 трлн долларов США. В предыдущем году они находились на уровне полутора триллионов долларов США. Причем если количество трансакций на американском рынке, который рос как по количеству сделок, так и по ценам практически все десятые годы, увеличилось незначительно, всего лишь на 0,6 %, то итоговые показатели в Азиатско-Тихоокеанском регионе и Европе составили 32% и 16% соответственно. Это значит, что как физические лица, так и компании начали приобретать больше недвижимости, что не может не сказаться на ценах. В мире нет недостатка в капитале, ипотечные ставки на развитых рынках в целом невысоки поэтому инвесторы вовсю вкладываются в этот сектор. По отзывам экспертов, прирост объема мирового рынка в следующем году составит около 2%.

Состав ТОП-25 самых крупных рынков недвижимости практически не изменился и большая часть списка представлена американскими мегаполисами.

В рейтинге же городов, наиболее привлекательных для международных инвестиций, напротив, четыре из пяти первых строк занимают европейские локации, а Лондон в девятый раз за последние десять лет признан лучшим городом для международных инвестиций.

Причем активность наблюдается не только в традиционных секторах торговой, офисной или индустриальной недвижимости, но безумными темпами развиваются альтернативные направления для инвестиций. Например, сегмент дата-центров показал рост на 266,2 % до 10,8 миллиардов долларов в отчетном году, причем в Азиатско-Тихоокеанском регионе рост составил около 3300%!!!

В студенческое жилье в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) инвестиции за прошлый год выросли на 26,4%. Неплохо себя чувствуют сектора студенческого жилья, объекты здравоохранения, сектор жилья для пожилых людей. Да, это небольшие рынки, но они практически не развиты у нас и показывает перспективные направления, куда может быть направлена активность девелоперов. Мы слышим много стенаний, что сейчас идет достаточно большой объем строительных работ в Украине, что рынок не в состоянии все проглотить. Но это тот самый резерв, те практически незанятые ниши, где есть у нас высокий неудовлетворенный спрос. Но еще раз повторюсь, международные рынки были в плюсе.

Ред: Международная недвижимость – это хорошо. Но почему Вы с оптимизмом в самом начале отозвались об отечественном рынке. Неужели для этого есть какие-то предпосылки?

БИН: Конечно есть. Вы только посмотрите на макроэкономические показатели! Их почему-то недооценивают, но цифры говорят сами за себя. В 2018 году отечественная экономика продемонстрировала максимальный рост за последние семь лет. Рост реального ВВП по итогам трёх кварталов составил 3,8%, а по прогнозу НБУ экономика вырастет на 3,4 %. Инфляция по итогам года впервые уменьшилась ниже десяти процентов – 9,8. Золотовалютные резервы НБУ увеличены до 20,8 млрд долларов. Сотрудничество с МВФ возобновлено и мы недавно получили первый транш кредита в размере 1,4 млрд долларов США, и еще в этом году запланированы несколько траншей. Почему я заостряю на этом внимание? Дело в том, что сотрудничество с этой международной уважаемой институцией является лакмусовой бумагой для инвесторов. Если МВФ кредитует страну, то значит есть доверие к экономической политике. Значит, можно рассмотреть и вопрос собственных инвестиции. И за первое полугодие 2018 года в страну зашло 1,3 миллиарда долларов США инвестиций (при том что за весь 2017 год было 2,3 млрд $). Да это все еще недостаточно для бурного роста, иностранные инвестиции составляют всего 1,5 % ВВП, но тенденция вызывает оптимизм.

Монетарная политика была достаточно жесткой, а благодаря благоприятной ценовой конъектуре для украинского экспорта в первой половине годы и рекордному урожаю зерновых во втором полугодии курс гривны укрепился на 1,4%, что является признаком стабилизации на валютном рынке.

Очень ярким показателем восстановления экономики является увеличение пассажиропотока в аэропортах. Он в 2018 году вырос на 25% и впервые в истории превысил 20 миллионов человек. К нам заходят лоукостеры и их доля уже составляет 30% на международном сообщении. Почему обращаю внимание на этот показатель? По данным ICAN, структуры в ООН по развитию гражданской авиации, одно рабочее место авиаотрасли создает 3,5 рабочих места в смежных отраслях, а один доллар авиаоборота генерирует дополнительных четыре доллара в ВВП.

Растут продажи у продавцов электроники и крупной бытовой техники, а это серьезный индикатор того, что экономика страны приходит в норму.

Средняя зарплата в стране неумолимо растёт и уже превышает десять тысяч гривен. Да можно злословить, что с введением безвиза выехало большое количество людей на работу за границу, но факт остается фактом, зарплаты растут и работодатели их неустанно повышают. Даже официальная безработица сократилась на 0, 7 %, до 8,9%. Бизнесменам сейчас вообще трудно найти персонал. Кстати, можно много говорить о том, что страна лишается трудовых ресурсов. Но вот давеча ко мне попал Отчет о финансовой стабильности за 2018 год, который издаёт НБУ. И знаете, что является один из самых сильных источников притока валюты в страну? Переводы наших «заробитчан», ведь согласно этому документу, из-за рубежа от них поступило 11,6 миллиардов долларов США денежных переводов. И это только официальная статистика. А другие источники указывают, что сумма может превышать 12 млрд долларов. А сколько еще ввозится наличными? И где эти деньги оседают? Кроме кубышек они, как правило, идут в малый бизнес и недвижимость.

Четыре главных экспортных кита – продажа продукция АПК и пищевой продукции, металлургического комплекса, продукции машиностроения и продуктов IT-индустрии тоже показывают рост. За первые семь месяцев 2018 года экспорт украинских товаров вырос на 12,7% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

Таким образом рост украинского экспорта продолжается вот уже 19 месяцев подряд.

По данным ГФС, экспорт товаров из Украины в страны ЕС за январь-октябрь 2018 года вырос на 16%, до 16,428 млрд долларов, импорт – на 11%, до 19,886 млрд долларов. Разница в балансе сокращается.

Главным направлением экспорта остается Европейский союз. Объем внешней торговли товарами Украины со странами ЕС в январе-октябре 2018 года составил 36,315 млрд долларов, что на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года (32,077 млрд долларов). Украина вообще вошла в пятерку крупнейших экспортеров пищевой промышленности в ЕС и прогнозируется дальнейший рост в этом направлении. А рекордный урожай за всю историю независимой Украины, который собрали аграрии, превысил 70 млн тонн. Более того, если Верховная Рада все-таки отменит мораторий на продажу земель сельхозназначения, аграрный сектор будет расти еще более впечатляющими темпами! По оценкам Всемирного банка толька земельная реформа может дать дополнительно до 1,5 % ВВП ежегодно.

На встречах Европейской Бизнес Ассоциации, особенно с зарубежными дипломатами, мои коллеги-аграрии постоянно жалуются на то, что не хватает вагонов, чтобы вывезти собранный урожай. И если все-таки удастся провести реформы в Укрзализныци, это даст дополнительные проценты к росту ВВП.

И это мы говорим только об официальных цифрах. А нужно еще и учитывать теневой сектор, который по разным оценкам составляет от 40% до 50 % нашей экономики. Именно он не позволил нам окончательно упасть в 2014-2015 годах, когда до краха украинской экономики оставались считанные шаги. Именно он первым начал подъем.

И это все не могло не сказаться на рынке недвижимости, который на мой взгляд уже окончательно и бесповоротно вышел из кризиса.

Ред: И как же обстоят дела на нашем рынке недвижимости? Где произошел основной прорыв?

БИН: Конечно, это сектор коммерческой недвижимости. И в предыдущие пару лет, как в стране, так и в нашем регионе стал офисный сегмент. Я с большим интересом смотрю на деятельность некоторых иностранных фондов. Один из лидеров – Dragon Capital – вместе с американскими и европейскими партнерами инвестировали в украинскую недвижимость с 2016 года более 400 миллионов долларов США! И если сначала это были торговые и логистические центры, то сейчас портфель этой компании активно пополняется офисными центрами, причем не только в Киеве, а уже и в регионах. Томаш Фиала, генеральный директор этого финансового монстра, которого я очень хорошо знаю по деятельности в Европейской Бизнес Ассоциации, честно и откровенно говорит: «Мы считаем, что рост спроса на офисные помещения на фоне восстановления деловой активности в стране и постепенное снижение вакантности делает этот сектор недвижимости наиболее привлекательным в перспективе трех-пяти лет». А драйвером роста здесь как по арендным ставкам, так и по росту цен безусловно является IT-сектор.

Про айтишников вообще – отдельная история, я могу много говорить на эту тему. Конечно, мы и раньше знали, что украинская технологическая отрасль растет бешенными темпами, по данным компании GlobalLogic за первое полугодие 2018 продемонстрировав неимовеный рост в 30%. Недавно мне посчастливилось просмотреть доклад, который уважаемая консалтинговая компания «PwC Украина» подготовила для Харьковского IT-cluster. И он меня не просто впечатлил, он даже шокировал, потому что мы недооценили влияние этого сектора на рынок недвижимости в целом.

Ведь посудите сами. Наш регион после Киева – второй по количеству айтишников. Только голые цифры. Здесь работает более 25 000 представителей этой профессии, что составляет почти 15% от общей их численности. Это один из ведущих показателей в стране. А один IT-специалист дает еще три рабочих места в экономике своего региона. Многие трубят про Львов и его возможности (хотя бурный рост этого сегмента экономики был сформирован в немалой степени и миграцией айтишников в Западный регион из нашего родного города), но в Харькове подобных специалистов больше на девять тысяч человек. В нашем городе только по отчету «PwC Украина» зарегистрировано 871 IT-компания, из которых 225 ведут активную деятельность в нашем регионе. Из них пять экстра-крупных компаний с числом сотрудников более 600 человек, и еще двадцать две числом сотрудников от 200 до 600 человек! И им на пятки наступают динамично растущие команды из сорок трех средних компаний (от 80 до 200 сотрудников) и 105 мелких (от 20 до 80 специалистов. А я уже упоминал, какими темпами растет этот сектор. Так что очень возможно, что скоро мелкие станут средними, а средние компании поднимутся в сегмент крупных. И они задыхаются без качественных офисных площадей! Ведь в 2017 году этот сектор занимал приблизительно двести тысяч квадратных метров. На одно рабочее место специалиста приходилось восемь квадратов, а инвестиции в то же самое рабочее место составляли 1 242 доллара США. Но ситуация с вводом качественных площадей в городе Харькове аховая. С 2013 года было введено в эксплуатацию всего 10 тысяч квадратов! (Пустить отчет ЕБА слайд № 44).

Те же самые консалтеры оценили потребность айтишников к началу 2020 года минимум в 59 тысяч квадратных метров «А» и «В» класса. Известный долгострой «Бриллиантовый город» на пересечении проспекта Науки и улицы Отакара Яроша, который начинал строиться еще до кризиса 2018 года, на этапе строительства уже заполнен под завязку, там нулевая вакантность, и нет уже свободных площадей. Наш рынок в ближайшие годы готов проглотить практически любое предложение! Но качественное. Дело в том, что в IT-среде дикая конкуренция за сотрудников. Хедхантеры их переманивают, им постоянно поднимают зарплату. Я до сих пор вспоминаю рекламный ход эйчаров «Арт-джокера»: за то, что айтишник просто придет на собеседование, ему презентовалась бутылка хорошего виски В конце 2017 года средняя зарплата специалиста в IT-секторе в нашем регионе превышала 1800 долларов США, что раз в семь выше средней по стране. И доходы айтишников только растут. Они менее подвержены экономическим потрясениям и валютным рискам, ведь абсолютное большинство этого сектора работает по внешним заказам (будь то аутсорт или разработка продуктов). В этом секторе есть деньги. Достаточно вспомнить пример одной из харьковских команд, которые привлекли в этом году более 100 млн долларов инвестиций от одного американского фонда. И многие собственники и топы айтишных контор пытаются удержать бесценные кадры условиями работы. Пытаются сделать так, чтобы их офис был не просто пусть комфортным, но рабочим местом, но и стал уютным пространством для жизни. А сюда входит все: и удобная локация, и хорошая транспортная развязка, и безопасность объекта, и его технические характеристики, включая системы вентиляции и кондиционирования, и open space, и дополнительная инфраструктура, включая достаточное количество паркомест, с чем в нашем городе совсем беда! И 70 % в структуре спроса в сегменте аренды составляют офисы в профессиональных бизнес-центрах. Именно поэтому арендаторы и покупатели достаточно спокойно смотрят на повышение арендных ставок и стоимости квадратного метра качественных площадей, которые за прошлый год составили от 15 до 40 %. А с 2015 года рост даже в долларовом эквиваленте был более чем двукратным. Ведь даже если аренда поднимается, то для серьезных компаний повышение составляет всего одну-две зарплаты сотрудников, и с этими потерями топы запросто могут смириться. А учитывая то, что этот сектор динамично растет на 20-30 % в год, многие компании нуждаются в расширении. Они приходят к собственникам бизнес-центров и предлагают такие условия, от которых те не могут отказаться, включая и занятие больших площадей. Отсюда новые тенденции в этом сегменте: фиксация арендных ставок в валюте, прописанные в контрактах возможности повышения ежегодно аренды, повышение интереса к новым форматам.

Конечно, девелоперы почувствовали такой интерес к этому сегменту, увидели неудовлетворенный спрос. Сейчас в разных стадиях в нашем городе заявлено около семи проектов профессиональных бизнес-центров, включая и первый настоящий в нашем городе бизнес-центр класса «А» - «Ротонда-холл». Это настоящий бриллиант в этой россыпи новых проектов. Ведь там выдержаны практически все критерии по классификатору, начиная от систем энергообеспечения, вентиляции, кондиционирования, отопления, открытых планировок, панорамного остекления на последних этажах, панорамных лифтов до достаточно большого паркинга. Всего и не перечислишь, и мы наблюдаем большую заинтересованность потенциальных арендаторов к этому уникальному проекту. Я, конечно, забежал вперед, но в этом году этот бизнес-центр планируется построить.

Ред: Но ведь последние тенденции в мире такие, что люди все больше и больше начинают работать в удаленном доступе. Кроме этого, в других регионах уже вовсю идет строительство иновационных и IT-парков за пределами населенных пунктов. Неужели они не составят конкуренцию бизнес-центрам?

БИН: Мы очень внимательно отслеживаем подобные проекты не только за рубежом, но и как в Киеве, так и во Львове. Да, наверное, они привлекательны для айтишников. Но я достаточно осторожно отношусь к подобным проектам.

Во-первых, от начала разработки концепции до получения разрешения на строительство проходит обычно от полутора до трех лет. Само строительство, подводка коммуникаций за счет девелопера (а не местных властей, как это делается во многих странах) займет еще от двух до семи лет. Итого, даже при самом оптимистическом сценарии подобный проект осуществится за четыре-пять лет.

Во-вторых, за рубежом, или в том же самом Киеве или Львове, подобные проекты реализуются в удачных с точки зрения логистики локациях. Тем, кто будет там работать, нужно как-то добираться на эту самую работу. А учитывая уровень нашей инфраструктуры и транспорта, очень сомневаюсь, что бодрые массы айтишников на перекладных будут стремиться каждый день ездить на окраины, а уж тем более за город. Гораздо удобнее им все-таки работать в качественных помещениях в центральных или прилегающих к центру районах. Если же они будут испытывать дискомфорт, то им легче будет просто поменять работодателя. Поэтому если такие проекты и возникнут, то не в самой ближайшей перспективе.

Что же касается удаленного доступа, то не всегда он эффективен, особенно, если горят сроки по проекту и идет командная работа. Очень многие специалисты в этом секторе прогнозируют, что офисное пространство в ближайшее время изменится. Сотрудники будут менее привязаны к рабочему месту. Такие тенденции наблюдаются уже в мире. Эти веяния доходят и до нас, например hot desking (несколько сотрудников работают на одном месте попеременно). Но, опять же, в нашем городе этот процесс в ближайшие несколько лет будет мало заметен.

Часто, кстати, приводят в пример коворкинги. Не секрет, что в Харькове есть несколько подобных удачных проектов. Самый большой из них должен был еще в начале десятых годов находиться в Вуми-парке на Московском проспекте, но тот проект так и не был реализован. Хотя мы прогнозируем, что в ближайшее время и на харьковский рынок зайдут подобные крупные операторы, и тем интереснее будет наблюдать за развитием офисного сегмента в нашем городе.

Ред: Но ведь не едиными айтишниками живет наш город. А кто еще нуждается в офисных площадях?

БИН: Безусловно, в Харькове представлены и другие игроки: компании сектора FMCG, фармацевтики, аграрии, а также в последнее время организации, работающие в нефте-газовом секторе, юридические и финансовые фирмы, проектные бюро. Но они вынуждены конкурировать с теми же самыми айтишниками.

Ред: Какие же цены сейчас сложились на рынке офисных помещений? И были ли какие-то крупные сделки?

БИН: Конечно были, и достаточно большое количество. И интерес к подобным проектам как со стороны покупателей и арендаторов только растет. Ведь в классе «А» арендные ставки без учета эксплуатационных расходов составляют от 400 до 490 грн, что составляет от 15 до 18 долларов США. На этот сегмент приходится 17 % структуры спроса. Самым востребованным среди потенциальных арендаторов остается В-класс, на которые приходится более 50% заявок. Аренда там от 270 до 400 грн, что составляет 10-14 долларов США. Вторую позицию занимают объекты С-класса, на которых приходится чуть меньше четверти заявок. Там аренда идет от 150 до 270 грн, что составляет 6-10 долларов США. Ну и самым невостребованным остается сегмент непрофессиональных офисных помещений, где аренда колеблется от 70 до 150 грн (3-6 долларов), там всего 7% активности среди потенциальных арендаторов. Хотя в этом сегменте наблюдается наибольший уровень вакантности как среди арендаторов, так и среди покупателей. Подобные объекты покупатели просто не хотят приобретать и они стоят на рынке невостребованными.

В сегменте продажи стоимость квадрата может колебаться от 400 долларов в непрофессиональных помещениях до 1300 долларов США в бизнес-центрах. Последнюю цифру мы видим из цены реальных сделок, которые состоялись уже в этом году. Более того, мы уже знаем о переговорах по цене в полторы тысячи долларов за квадратный метр. Ведь есть огромный дефицит таких помещений, и стоимость квадрата в этом году будет только расти.

Сами инвесторы в предыдущие пару лет приобретали достаточно большое количество как небольших, так и крупных объектов в этом сегменте. Более того, три четвертых всех заявок почти в равных пропорциях приходится на сегменты до 50 тысяч, 50- 100 тысяч, и от 100 до 300 тысяч долларов США. Десятая часть спроса сосредоточена от полумиллиона до миллиона долларов, чуть меньше – от 300 до 500 тысяч долларов, ну и объекты свыше миллиона вечнозеленых бумажек с портретами американских президентов. Интересная аналитика наших коллег из ИКК «Проконсул»: за первое полугодие 2018 года среднее медианное значение суммы сделки по продаже административных зданий более тысячи квадратов приблизилось к 1,2 миллиону долларов США, а среднее площадь таких зданий превышала две тысячи квадратов.

Наши же исследования показывают, что профессиональные инвесторы снизили ставку доходности по приобретению офисных помещений: если раньше они рассматривали проекты в офисном сегменте со ставками в 11-14% годовых, то теперь готовы довольствоваться 8-11 % в долларе США. Но повторюсь, интерес среди инвесторов наблюдается или к очень привлекательным ликвидным объектам, либо к сверхдешевым. Их по возможности можно реконструировать как минимум под жилье класса эконом-минус. В Харькове такие проекты называют смарт-квартирами, еврогостинками или даже комнатухами, но об этой темы, я думаю, мы коснемся, когда перейдем к обзору жилой недвижимости.

Но впервые на региональном рынке коммерческой недвижимости мы наблюдаем такую ситуацию, когда достаточно большие площади в бизнес-центре на высоких этажах, включая места общего пользования приближаются по стоимости аренды к небольшим торговым площадям в стрит-ритейле, находящимся на центральных улицах.

Ред: Тогда перейдем к торговой недвижимости? Что там происходило в прошедшем году? Был интерес к этому сегменту?

БИН: В нашем городе, к сожалению, наблюдается большой дефицит больших и качественных торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Их всего три: Караван, Дафи и Французский Бульвар. Вакантность в них стремится к нулю, и у собственников есть достаточно большой лист потенциальных арендаторов на их объекты. В выходные дни вы можете зайти в любой из них и увидеть, что там не протолпиться. По некоторым объектам, например, Дафи, собственники думают даже о проведении небольшой реконструкции, которая бы позволила пусть и не на много, но увеличить торговые площади.

Еще до кризиса 2008 года мы внимательно анализировали этот рынок и пришли к выводу, что Харьков спокойно может «проглотить» семь-восемь стотысячных ТРЦ. К сожалению, в отличие от того же Киева, за предыдущие десять лет не было сдано ни одного нового объекта. Сроки по Никольскому все переносятся, а долгая эпопея по продаже ТРЦ Маггелан на Алексеевке (в нем была запущена только первая очередь, хотя велись переговоры с потенциальными инвесторами о выкупе и достройке этого ТРЦ) все продолжается. Поэтому у нас накапливается огромный отложенный спрос на подобные объекты, и даже активное развитие местных торговых сетей его не способно перекрыть. Конечно, присутствует активность в введение в эксплуатацию микрорайонных торговых центров и магазинов формата «у дома», чаще всего дискаунтеров, типа АТБ, но недостаток качественных торговых площадей в нашем городе ощущается.

Интересным трендом в последнее время стала трансформация торговых помещений в центральных районах Харькова в заведение общепита и сферы услуг и досуга. Мы, конечно, не Киев и не Львов, но приятно, что подобные заведения начали появляться! Хотя должен отметить, что не всегда есть возможность для подобных проектов, ведь есть достаточно специфические требования по общепиту, начиная с достаточно серьезной мощности по электричеству или системы вентилирования и вытяжками и заканчивая планировочными решениями.

Основной же тенденцией на рынке торговой недвижимости в нашем городе было смещение спроса в сторону объектов, расположенных на транспортных развязках в спальных районах с огромными пешеходными трафиками, такими как Терминал на Холодной Горе. Интересно отметить, что стоимость как аренды в подобных местах, так и квадрата уже значительно превышает стоимость объектов на красных линиях (Традиционные Сумская, Пушкинская, Ярослава Мудрого и начало проспекта Науки). В том же самом Терминале мы фиксировали стоимость аренды в 1500 грн/кв. м. или стоимость квадрата в пять тысяч долларов, хотя на центральных улицах диапазон цен наблюдался от 300 до 1200 грн/кв.м. в зависимости от места в сегменте аренды и от 2300 до 4000 долларов США за квадрат (здесь стоимость больше привязана к ставкам аренды сдаваемых площадей). Мы отмечали интерес профессиональных инвесторов, которые готовы были входить в проекты с удачной локацией с доходностью в 6-8 % годовых долларов США, но даже такое предложение на рынке крайне ограничено. Средние же арендные ставки на центральных улицах колебались от 11 до 40 долларов США, в приближенных к центральным районах – от 9 до 20 долларов, а на окраинах – от 5 до 20 долларов.

В структуре же спроса доминировала сфера общепита, где было сосредоточена пятая часть заявок, чуть меньше – продукты у «дома». Медуслуги сосредоточили на себе 15 % потенциальных желающих, товары для дома – 12 %, лотереи/ломбарды и почта по десятой части спроса, ну и остальная активность приходилась на сегменты одежды/обуви, товаров для детей, нотариусов, банков , салонов красоты и остальной части сферы услуг.

Не стоит забывать и о таком интересном сегменте торговой недвижимости, как рынки. Ведь не зря наш город называют торговым или барыжным. В Харькове сосредоточено большое количество таких объектов, включая один из крупнейших в Европе рынок «Барабашово». Идет стремительная реконструкция некоторых из них. Из стихийных торговых площадок они превращаются в подобие торговых центров. На том же Барабане разработана очень интересная концепция плановой реконструкции этого громадного объекта, которая призвана переориентировать этот проект с оптового сегмента в розницу. Ведь около семидесяти процентов спроса рынок «Барабашова» недосчитался из-за боевых действий на Донбассе, оккупации Крыма и отсечения покупателей из России. Вопрос в инвестициях, и собственники АВЭКа вовсю работают над решением этого вопроса. Я в частности презентовал их проекты в Европе и в Штатах, и они вызвали огромный интерес со стороны потенциальных инвесторов.

Резюмирую, активность присутствовала и в этом сегменте.

Ред: Рынок производственно-складской недвижимости – он скорее жив или мертв?

БИН: Для того, чтобы убедиться в активности этого сегмента, достаточно проехаться по нашим промзонам. А еще лучше забраться на верхние этажи расположенной там какой-нибудь административной свечки и осмотреться по сторонам. Вы увидите, что жизнь кипит. И это неудивительно: Харьков всегда был не только крупным промышленным городом, но и серьезным логистическим центром. В нашем городе не только много крупных производственных или сборочных предприятий, но и огромное количество небольших цехов. А учитывая более чем трехкратное обесценивание гривны, местная продукция находит своего покупателя. И это не могло не сказаться на уровне активности в этом сегменте рынка недвижимости.

Если изначально арендаторы готовы были рассматривать вопросы аренды производственных помещений, то затем, по мере повышения арендных ставок они пересмотрели свою политику в сторону покупки. Вообще же, арендные ставки в индустриальной недвижимости могут сильно меняться в зависимости от сферы деятельности: 30-45 гривен за квадрат в производстве строительных и отделочных материалов, дерево- и метало-обработке, 50-75 грн/кв.м. в легком производстве, где так известны харьковские швейники или обувщики, до 60-90 гривен за квадратный метр в пищевом производстве

А учитывая то, что ставки аренды росли, а стоимость помещений долгое время оставалась практически на том же самом уровне, многим небольшим игрокам стало выгоднее и надежнее купить и зафиксироваться в этом помещении, чем ждать очередного повышения аренды.

И если несколько лет назад спрос в сегменте производственной недвижимости формировала аренда, то сейчас почти на половину он формируется за счет приобретения.

Спрос на этот сектор активно присутствовал в 2018 году как в сегменте до 2000 кв.м., так и свыше пяти тысяч квадратов. И если до двух тысяч квадратных метров средняя стоимость квадрата была около ста долларов США, а наибольшей популярностью пользовались помещения в районе тысячи квадратных метров, то свыше пяти тысячи квадратов медианное значение площади зданий составляло 14500 кв.м., средняя стоимость составляла в районе семидесяти долларов за квадратный метр, а медианное значение суммы сделки колебалось в районе миллиона долларов. И такие сделки активно шли. Хотя отмечу, что три четвертых активного спроса приходилось все-таки на объекты площадью до полутора тысяч квадратных метров.

Это, конечно, средняя температура по больнице. Ведь на стоимость производственно-логистической недвижимости очень влияют три фактора:

Наличие достаточных коммуникаций, прежде всего электроэнергии, ведь иногда их подвод может вылиться в весьма серьезную сумму.
Состояние полов и кровель, ведь их капремонт может существенно увеличить стоимость квадрата.
Наличие и состояние подъездных путей (в том числе и железнодорожной ветки)

Активность в этом сегменте почувствовали и серьезные игроки. Самым показательным примером может послужить реконцепция завода ХТЗ. Если изначально одним из вариантов рассматривалась продажа площадей завода, то в 2018 году господин Ярославский пригласил серьезную зарубежную консалтинговую компанию, которая разработала концепцию развития этих территорий, где будет предусмотрена реконструкция около одного миллиона квадратов. Это действительно уникальный проект для нашего города, потому что он может дать толчок к восстановлению инфраструктуры всего этого района и повышению цен в разных сегментах недвижимости.

Вообще же, основной тенденцией сегмента индустриально-логистической недвижимости стали увеличение спроса на крупноформатные объекты.

Кстати, произошло увеличение спроса на логистические комплексы. В основном компании строят складские помещения целевым образом под себя, поэтому в нашем городе ощущается достаточно большой дефицит складских помещений, особенно специализированных (например с холодильным оборудованием). Пока интерес девелоперов к этому сегменту не очень велик, но в ближайшее время наверняка они будут присматриваться к направлению логистической недвижимости.

Ред: А есть ли в Харькове еще какие-то сегменты коммерческой недвижимости, которые будут в ближайшее время развиваться?

БИН: Безусловно, это сектор гостиничных услуг, ведь в нашем городе формируется хорошая туристическая инфраструктура, увеличивается количество отелей и хостелов, улучшается качество дорог, наш город становится все краше и краше. Один из достаточно известных американских блогеров дал характеристику Харькову как «самому интересному и недооцененному городу в Восточной Европе». И для этого есть все основания: у нас расположен лучший развлекательный парк в Восточной Европе – «парк Горького», Фельдман Экопарк, Гольф-клуб, реконструируется Зоопарк.

Открываются новые рестораны, кафе, бары и клубы. Улучшается авиасообщение с миром. Многие иностранные туристы помнят Харьков еще по Евро-2012 (да и сейчас благодаря игре Шахтера в нашем городе сюда приезжают болельщики из многих городов Европы). Конечно, боевые действия на Востоке страны отпугнули на какое-то время часть туристов. К сожалению, стоит отметить, что в это время Харьков начал превращаться в столицу секс-туризма, особенно для граждан Турции. Но в последнее время произошел качественный перелом среди иностранных туристов: все больше и больше их приезжает в наш город. Хорошее комфортное место с феноменально-низкими как для европейца ценами. И растет внутренний туризм: гости нашего города, включая искушенных одесситов и львовян, по-хорошему шокированы Харьковом.

Следует отметить и увеличение делового туризма в нашем городе. Почти два года назад мы проводили в лучшем отеле Украины Premier Palace Hotel Kharkiv 21 Международную конференцию Ассоциации Специалистов недвижимости Украины (заявляю об этом ответственно, потому что недавно Премьер Палас стал лучшим в двух престижнейших номинациях – Best MICE Hotel – лучший отель для организации и проведения корпоративных мероприятий, и Best Business Hotel 5*). Так вот, залы для мероприятия пришлось бронировать чуть ли не за девять месяцев. Конечно, тут само положение обязывало, и эта конференция стала лучшей за все время проведения ее АСНУ. А сейчас количество деловых мероприятий просто зашкаливает, иногда трудно найти зал.

Учитывая растущую загрузку отелей и недостаточное предложение даже с остальными украинскими регионами гостиничных мест, и этот сегмент мы считаем тоже одним из потенциально интересных для девелоперов.

Ред: И на этом фоне увеличения активности в сегменте коммерческой недвижимости как показал себя сектор жилья?

БИН: Мы точно оттолкнулись здесь от дна и превысили как минимум по количеству сделок показатели довоенного 2013 года. Более того, по количеству трансакций Харьковский регион растет уже не первый год. В 2017 году по отношению к 2016 году наш рынок вырос по количеству трансакций на 14,7 %, а в 2018 году по отношению к седьмому – почти на шесть процентов. Растет и количество сделок по земельным участкам, а это традиционно тот сегмент, который последним выходит из кризиса. В масштабах Украины уже около 35% всех трансакций приходится на землю.

В этой части я буду использовать много слайдов и графиков, чтобы более наглядно показать динамику как по сделкам, так и по ценам в разных сегментах рынка жилой недвижимости. Я упираю в основном на статистику, но советую наши читателям просмотреть еще опубликованное в этом номере интервью Начальника отдела первичного рынка ООО «ППФ» Крона» Виктора Лобушко, который даст более прикладной взгляд на этот сегмент рынка со стороны вот уже четыре года как Лучшего агента недвижимости на первичном рынке Украины по версии ССНУ и ФИАБСИ-Украина.

Общие черты рынка жилой недвижимости в 2018 году следующие:

По итогам 2018 года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 136,3 млрд грн, индекс строительной продукции по отношению к 2017 году составил 104,4%;
Квартир с ремонтом в 2018 году застройщики предлагали только 8,7% от общего числа квартир;
В целом по количеству введенного жилья Украина находится среди лидеров в Европе. Объемы ввода жилья сопоставимы с показателем Польши и Великобритании;
Стабильность темпов строительства;
Большое количество предложений жилья;
Перемещение спроса из пригорода на окраины и в промзоны;
Покупка квартир с небольшой жилой площадью (наиболее востребованы одно- и двухкомнатные);
Наряду с традиционными планировками квартир представлено жилье евроформата — с просторной кухней-гостиной;
Небольшая разница цен на первичном и вторичном рынке;
Новостройки более востребованы, чем вторичное жилье;
Более ощутимая конкуренция и борьба за внимание платежеспособного клиента;
Увеличение процента кредитов на недвижимость

Хотя по последнему пункту должен заметить, что доля ипотек среди домов и квартир в общем объеме подобных трансакций составляет меньше 4 % и в основной своей массе это не новое кредитование, а перезаключение ипотечных договоров или взятие кредита под залог недвижимости. Ипотечные ставки в нашей стране составляют запредельные 20-25 % годовых в гривне. А учитывая то, что банки сейчас подходят к проверке заёмщика сверхбдительно и требуют только подтвержденные доходы, то подобные сделки носят в основном единичный характер. Как правило, когда у заемщика не хватает какой-то минимальной суммы для покупки и он рассчитывает достаточно быстро погасить подобный кредит с драконовскими ставками.

Вот и выходит, что практически во всем развитом мире недвижимость – это товар, который покупается с привлечением заемного ресурса (подобные ставки от 3 до 8 % годовых) и на достаточно длительный срок (от 10 до 30 лет), а у нас кэш правит балом, поскольку в подавляющем большинстве жилая недвижимость продается за наличные. Поэтому мы видим достаточно большой и уже сформировавшийся отложенный спрос. И если стоимость кредитов упадет через пару лет до 10-12 %, мы смело можем спрогнозировать взрывной рост по покупке недвижимости. Подобную ситуацию мы проходили в 2005-2007 годах. Кстати, ведущие застройщики нашего города совместно с крупными банками уже предлагают подобные совместные программы кредитования под 10 % годовых, что не могло не сказаться на увеличении интереса к первичке.

И еще интересные особенности по нашему региону: около 70 % всех сделок с жилой недвижимостью составляют операции именно на первичке. Это значит, что наши земляки хотят приобретать более качественное новое жилье, с новыми коммуникациями и соответствующей инфраструктурой, с однородным социальным статусом.

Но в последние пять лет Харьков идет настоящий строительный бум. Я поясню Вам это на примере одной компании, лидера рынка – нашего партнера «Трест «Жилстрой-1».

Если в самом удачном докризисном 2007 году во всей Харьковской области было сдано чуть больше четыреста семидесяти тысяч квадратных метров жилья, то только «Жилстрой-1» в 2018 году сдал ТРИСТА ДЕСЯТЬ ТЫСЯЧ квадратных метров, а в девятнадцатом планирует сдать еще около двухсот девяносто тысяч. Мне посчастливилось в рамках 5-го Международного Восточно-Европейского Форума модерировать секцию по недвижимости, где выступал Председатель Правления этой компании Харченко Александр Михайлович (информацию про это мероприятие вы тоже можете прочитать в этом номере журнала). Он привел феноменальные цифры. Капитализация компании за четыре года выросла практически в десять раз. Сейчас одновременно на объектах Треста работают более пятидесяти башенных кранов. Если только за весь 2014 год Трестом было выпущено шестнадцать тысяч кубов бетона, то только за май 2018 года – 16 000 кубометров!

И заметьте, это данные только по одной компании, а в нашем городе работают около пяти крупных игроков, и еще до десятка девелоперов поменьше.

И как результат, строители смогли за эти четыре военных года привлечь в экономику нашего региона около МИЛЛИАРДА долларов США, то есть соблазнили простых «пересічних» харьковчан достать деньги из кубышки и вложить в экономику! Мы по праву можем назвать наших ведущих девелоперов одним из главных столпов харьковской экономики.

Ред: А как же такое большое предложение повлияло на цены, не обвалило ли их? И где сейчас находится основная активность?

БИН: нет, цены весь этот год находились практически на одном месте. Произошло даже небольшое проседание цен как в сегментах эконом и комфорт, так и бизнес, причем как в долларе, так и в гривне. Лишь сегмент жилья Преимиум класса вырос чуть больше 10 %, но это мы связываем с началом реализации в центре города несколько поистине уникальных проектов уже с качественно другой стоимостью продажи

В целом же хочу отметить, что на эконом-сегмент приходилось 41 % предложения, комфорт составляло 25 %, бизнес-сегмент был представлен 22%, а премиум сегмент отвоевал 12 % рынка. Средняя цена квадрата составляла в зависимости от сегмента:

эконом – 12 555 грн. за кв. м,
комфорт – 15 659 грн. за кв. м,
бизнес – 19 936 грн. за кв. м,
премиум – 34 225 грн. за кв. м,
де-люкс – 43 609 грн. за кв. м.

Кстати, средняя стоимость строительства квадратного метра по Харьковской области согласно данных Минстата составляет 12 454 грн/кВ.м., так что мы видим , что в условиях огромной конкуренции строители работают с минимальной рентабельностью, особенно в эконом сегменте. Но, повторюсь, цены на первичке за 2018 год практически не изменились.

И даже введение военного положения на месяц в конце ноября не сильно повлияло на рынок. Сначала был небольшой провал, но затем девелоперы объявили предновогодние акции, и народ снова выстроился стройными колоннами в отделы продаж.

Поэтому строители уверенно отвоевывают рынок недвижимости у вторички, где стоимость квадрата хоть и прекратила падение и даже наметился небольшой рост в размере 2-3%, но старое жилье, особенно в хрущевках и старом фонде, все меньше и меньше пользуется популярностью и продается лишь при значительном снижении цены.

Предвосхищая Ваш вопрос о перенасыщении рынка, должен заметить, что по мировым нормам только на замещение жилья должно вводиться минимум один квадратный метр на человека в год. Поэтому при создании приемлемых финансовых механизмов приобретения недвижимости рынок еще долго способен «проглатывать» и больший объем. У нас целые районы, застроенные не только хрущевками, но и даже двух-трехэтажными домами, нуждаются в реновации целых территорий. Хотя без законодательных новаций здесь вряд ли что-то сдвинется с места.

Но нельзя сказать, что в этом направлении не было определенных подвижек. 2018 год был оптимистичен для строителей в плане облегчения законодательных процедур в этой сфере, что тоже не могло положительно не сказаться на первичном рынке. ТОП-4 важнейших изменений в законодательстве:

Главным изменением 2018 года стало вступление в силу ГСН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий», проект которого разрабатывался при активной поддержке и участии КСУ;
С 22 июня 2018 года вступил в силу порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество в новой редакции. Одним из важных нововведений стало создание Государственного реестра прав. Он будет включать в себя информацию о технических характеристиках объектов недвижимости, которые отличаются от характеристик земли;
В сентябре 2018 года Государственной строительной инспекцией была представлена новая онлайн-платформа «Прозора ДАБІ». Проект разработан по инициативе Минрегиона совместно с Государственной архитектурно-строительной инспекцией при участии КСУ. Отныне каждый застройщик и инвестор, сможет увидеть в онлайн-режиме, где находится документ, на каком этапе его рассмотрение и какие решения были приняты;
Еще одним важным изменением в строительной сфере в 2018 году был запуск очередной волны строительной амнистии для узаконивания самовольного строительства. На этот раз принятие в эксплуатацию объектов будет осуществляться в частном секторе — жилые дома, гаражи, приусадебные дома, дачи, возведенные до 2015 года площадью до 300 кв. м.

Ред: А что тогда происходит на вторичке, какой там уровень цен? Какие тенденции наблюдаются в этом сегменте?

БИН: Основной спрос сосредоточен в ценовом диапазоне от двадцати до тридцати тысяч долларов США и от тридцати до пятидесяти – соответственно 37,6% и 30,6 %. До двадцати тысяч долларов хотят купить жилую недвижимость 16,9%. Таким образом, чуть более 85 % спроса находится в дешевом сегменте до пятидесяти тысяч долларов США, а более ста тысяч вечнозеленых американских президентов готовы отдать за жилье всего лишь 1,1 % наших сограждан.

Цены же в зависимости от района тоже колебались в диапазоне от -3,5 % до +6,6%, в целом же незначительно подросли за 2018 год

За прошлые годы мы наблюдали одну интересную тенденцию: если курс доллара начинал расти, то активность из вторичного сегмента перемещалась в первичку, при падении доллара был более активным вторичный рынок. 2018 год положил конец этому тренду. Активность и при падении гривны и при её росте оставалась практически на одном и том же уровне.

Еще один интересный тренд: разница между ценой предложения и ценой реальных сделок в сегменте одно- и двух-комнатного эконом-жилья составляет от 2 до 5 %, то есть продавцы начали устанавливать реальные рыночные цены и практически перестали торговаться. В сегменте же крупноформатного эконом-жилья (трехкомнатные квартиры и более), а особенно дорогого жилья глубина торга может составлять от 5 до 15 %, а иногда в элитных сегментах (особенно в дорогих частных домах) может доходить до 40-50 %. Очень часто от владельцев таких домов мы можем слышать следующее: да вы что, я в него вложил столько сот тысяч долларов, а вы меня заставляете продать в два-три раза дешевле? И здесь иногда вопрос не в том, за сколько продастся объект, а вообще продаваем ли он. Большинству покупателей не нужны сейчас авианосцы в 300-500 квадратов, а объекты большей площади вообще стоят на рынке мертвым грузом. Поэтому как никогда актуальна на сейчас фраза наших американских коллег: цену за объект устанавливает продавец, но его истинную стоимость определяет покупатель. И хотя мы видим увеличение части сделок с домами и частями домов, основная активность приходится все-таки на дешевый сегмент рынка.

Вывод же можем сделать один: квартиры в отжившем свое и морально, а иногда даже и физически, домах, пользуются минимальной привлекательностью и продать их можно зачастую только радикально снизив цену.

Ну и снова повторюсь, активность в сегменте земельных участков наконец начала появляться, но уходят пока только самые ликвидные участки

Ред: А как же сегмент еврогостинок? Неужели они свое отжили?

БИН: нет, конечно, этот сегмент традиционно пользуется спросом. Но он уже вызывает меньший ажиотаж, чем это было в начале и средине десятых годов.

Во-первых, стоимость жилья на вторичке снизилась, и покупатели смарт-квартир начали присматриваться уже к квартирам большей площади.

Во-вторых, крупные девелоперы сдали в эксплуатацию большое количество эконом-жилья, что тоже переориентировало на себя часть рынка.

В-третьих, запущено большое количество как крупных проектов в этом сегменте, таких как очередные серии Воробьёвых Гор, Бесстужевских садов, Французского Квартала, до небольших игроков, вводящих в эксплуатацию несколько квартир после реконструкции нежилых помещений. Стоимость квадрата в таких объектах от 400 до 1000 долларов США в зависимости от месторасположения проекта, качества строительства и состояния ремонта. И они хоть и без прошлого ажиотажа пользуются популярностью как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду, принося иногда больше 10% годовых в долларе США.

Нот подобные квартиры как минимум выполнили свою функцию, запустив рынок недвижимости. Ведь более семидесяти процентов сделок – это цепочки, кода люди продавая свою недвижимость покупают что-то взамен. И здесь главное запустить такую цепочку, ведь у многих на руках не было несколько десятков тысяч долларов, а десять –пятнадцать присутствовали. Именно они давали толчок к первым трансакциям, попутно позволяя «вписываться» в расселение крупноформатного жилья. Ведь практически невозможно из трехкомнатной хрущевки переехать в две однокомнатные квартиры, а в еврогостинки можно, зачастую даже с ремонтами. Поэтому этот сегмент как минимум до момента запуска тотального кредитования будет пользоваться популярностью.

Ред: Аренда в Харькове еще востребована?

БИН: Конечно. Я уже упоминал, что Харьков является не только студенческой столицей, не только торговым городом, но и айтишным. А три эти категории скорее предпочитают снимать жилье нежели приобретать. Хотя большинство тех же самых айтишников – 62 % сейчас находится в возрасте до 30 лет, а еще треть – от 30 до 40 лет. И пока молодежь предпочитает снимать жилье, когда-то они будут обрастать семьями и приобретать жильё (конечно, если останутся в нашем городе, да и вообще в стране).

Ну а пока стоимость аренды растет на 10-25 % ежегодно. Правда это связано больше не с ростом арендных ставок, а увеличением коммунальных тарифов, особенно по отоплению. Очень интересную инфографику по уровню цен на аренду квартир сделали наши коллеги из АН «Бульвар» Правда должен заметить, что если в сегменте эконом жилья цены в основном привязаны к гривне, то в более элитных сегментах, а также в небольших квартирах в центральных районах для иностранных студентов, расположенных в центральных и прилегающих к ним районах, стоимость аренды собственники назначают в привязке к доллару США.

Все больше в этот сегмент приходят пассивные инвесторы, ведь аренда дает доходность в 6-9 % годовых в долларах США. А еще такая недвижимость имеет потенциал к росту стоимости при предполагаемом общем росте цен на недвижимость. Правда большинство таких объектов сдается вне правового поля. Именно поэтому Государственная Фискальная Служба обратила свой суровый взор в этот сегмент рынка. Между главой ГФС в Харьковской области господином Рыбаковым и Руководителями ХРО АСНУ состоялся ряд встреч. Мы рады, что наша обеспокоенность в том, что достаточно высокие ставки налогообложения для физлиц нашла поддержку у фискалов. Ведь там работают очень здравомыслящие люди. Они понимают, что налоги необходимо сделать такими, чтобы их ВЫГОДНО было платить. Поэтому научно-консультативная группа харьковской юракадемии разработала предложения по законодательным изменениям в этой сфере. Сейчас проект изменений отправлен в Киев, и мы очень надеемся, что наши пожелания найдут поддержку у законодателей, и соответствующие изменения ими будут приняты.

Продолжая тему сдачи в аренду, должен предупредить арендодателей о том, что необходимо переходить в правовое поле и начать оплачивать налоги, ведь представителями фискальных органов разработан целый комплекс мер в этом направлении.

Возвращаясь же к наиболее интересным для аренды объектам, мы должны отметить, что все больше и больше профессиональных инвесторов интересуются первичным рынком жилья. Они продают свои все менее популярные для аренды квартиры на вторичке, приобретают новое жилье и уже сдают его по более высокой стоимости.

Ред: Мы достаточно много говорили о ситуации на харьковском рынке недвижимости. А можете спрогнозировать перспективы развития рынка на несколько следующих лет?

БИН: Прогнозы в нашей стране – такая неблагодарная вещь. Есть столько факторов, которые существенно могут повлиять на рынок недвижимости.

Главную обеспокоенность вызывают, конечно, военные риски. Харьков находится всего лишь в 37 километрах от российской границы. И хотя вероятность вторжения со стороны «северного соседа» сейчас заметно ниже, чем это было в 2014-15 годах, все-таки любое обострение влияет на рынок. Самым ярким примером были события конца осени 2018 года, когда было введено военное положение в приграничных районах. Конечно, рынок отреагировал на это. Цены не упали, но активность в самый продуктивный период резко упала. Иначе итоговые цифры роста количества трансакций были бы больше. В конце 2018 года-начале 2019 года рынок полностью восстановился, но этот фактор всегда будут учитывать стороны сделки по трансакциям с недвижимостью.

На наш региональный рынок большой влияние оказывает обострение ситуации на Донбассе. Опыт показывает, что при активизации боевых действий в этом регионе, ситуация на Харьковском рынке на какой-то период замораживается.

Не добавляют оптимизма и выборы в этом году как Президента нашей страны, так и Верховной Рады. Не исключено, что ситуацию в Украине постараются «раскачать», что не сможет не сказаться на экономике, и соответственно на рынке недвижимости. Мы также не можем уверенно предположить, кто победит на этих выборах, не придут ли к власти популисты, которые могут существенно своими действиями прервать хрупкий рост экономики. Перед нашими глазами яркий пример Венесуэлы, когда нелепыми действиями популистов экономика может быть просто растоптана. Это очень серьезный факт неопределенности, поэтому многие инвесторы напряженно наблюдают за ситуацией в стране.

Кроме того, в ближайшие годы в мире накладываются несколько экономических циклов, включая и Кузнецова. Вот уже десять лет мировая экономика непрестанно растет, и многие эксперты начинают предсказывать в ближайшем будущем очередной мировой кризис. Для этого есть много предпосылок, включая и начавшиеся торговые войны между крупнейшими мировыми государствами. И хотя большинство ученых-экономистов прогнозируют эти неблагоприятные события на 2020-2022 годы, никто не может исключить очередного «черного лебедя», который заставит вздрогнуть мировую экономику.

При наступлении любого из вышеперечисленных событий наш отечественный рынок недвижимости могут ждать очень непростые времена. И хотя вероятность таких событий не очень большая, многие инвесторы заняли выжидательную позицию.

Если же пессимистический сценарий не оправдается, мы можем уверенно прогнозировать увеличение числа трансакций до 10 %, а также рост цен на вторичке и первичке в районе 2-10% , а в сегменте коммерческой недвижимости 10-25 % в зависимости от сегмента.

Ред: У нас был очень долгий и содержательный разговор. Наверняка наши читатели устали, но все же, чем для Вас и для ООО «Производственно-Правовой Компании «Крона» ознаменовался 2018 год?

БИН: Так и хочется после такого вопроса затянуть песню Слепакова «Это был нелегкий год». На самом деле, он действительно был нелегким, но впечатляющим!

Мы начали реорганизацию нашей компании. Открыли Салтовский филиал в самом крупном районе Украины, и через пару месяцев он начал выходить на проектную мощность. Там сейчас благодаря кипучей энергии и продуктивному подходу Руководителя филиала Натальи Ольховской собирается потрясающий коллектив (Интервью с Натальей можете прочитать в этом номере журнала).

Долгое время мы разрабатывали собственную CRM-систему, но темпы внедрения были относительно низкие. Поэтому в конце 2018 года было принято стратегическое решение прейти на одну из лучших цээремок по недвижимости – Плектан. И это уже дает свои результаты.

Мы реанимировали и возрождаем департамент коммерческой недвижимости и инвестиционный отдел. Внедряем новую программу по набору, обучению и адаптации наших специалистов. Много внимания уделяем работе с кадрами и программам качества по работе с нашими заказчиками. Очень много новаций мы берем от наших зарубежных коллег и пытаемся внедрить в нашей компании, ведь мир стремительно меняется.

Наша гордость – отдел Первичного рынка! Виктор Лобушко несколько лет признается лучшим агентом на первичном рынке, а в 2018 году он был признан и лучшим руководителем отдела продаж по версии Союза Специалистов недвижимости Украины и ФИАБСИ-Украина. Он действительно лучший, и я не знаю ни одного человека не то, что в Украине, а и в мире, который добивался бы таких феноменальных результатов!

Мы участвуем в нескольких инвестиционных проектах, о которых я непременно буду рассказывать на протяжении 2019 года. Мне удалось презентовать и эти проекты, и проекты наших партнеров в Европе и США как в рамках специализированных мероприятий, так и на встречах с потенциальными инвесторами. Здесь не могу отметить нашу совместную и плодотворную работу с UREclub, где на одном из мероприятий в столице мы презентовали инвестиционные возможности Харьковского региона.

В конце концов, у нас появилась собственная футбольная команда «Крона», играющая в одной из аматорских лиг Харькова, которую дал согласие тренировать известнейший тренер Виталий Одегов (он сейчас тренирует юношескую сборную Украины по футзалу).

У нас достаточно амбициозные планы на 2019-2020 год, в том числе и открытие одного-двух филиалов.

К сожалению, из-за большой общественной нагрузки я не смог уделить в прошлом году должного внимания компании. Являясь Вице-Президентом и Руководителем комитета по международной деятельности Ассоциации Специалистов недвижимости Украины, а с конца года еще и Руководителем Харьковского Регионального Отделения, мне пришлось очень много времени уделить этой части своей жизни. И для этого были основания. Директивным образом было спущено распоряжение, чтобы в кратчайшие роки был принят Закон о риэлторской деятельности. При такой поспешности была огромная вероятность разработки законопроекта, который бы не отвечал интересам ни общества, ни страны, ни риэлторов (а по примеру наших смежников-оценщиков мог нести еще и высокую коррупционную составляющую). Достаточно сказать, что при разработке этого Закона изначально вообще не учитывался такой важный документ, как Соглашение об Ассоциации Украина-ЕС, и нам пришлось напряженно работать над изменением этой ситуации. Поэтому пришлось много сил бросить на это направление, работая не только в рабочей группе при Кабмине по разработке Закона, но и проводя важные встречи с Руководителем Представительства ЕС Хьюгом Мингранелли, Превым Вице-Премьером Степаном Кубивым, Министром иностранных дел Павлом Климкиным, с народными депутатами, чиновниками всех уровней, зарубежными послами, нашими коллегами из-за рубежа Уже в этом году были приняты европейские стандарты деятельности специалистов недвижимости, и я горд, что был причастен к этому процессу.

Мы продолжили работу в АСНУ над проектом Межморье (цепочка стран от Балтийского до Каспийского морей), где пытаемся сделать Украину региональным риэлторским хабом. В рамках этого проекта были подписаны или находятся в окончательной стадии подписания Меморандумы о сотрудничестве со всеми странами, входящими в этот пояс.

Я рад, что мне удалось реанимировать процесс вступления АСНУ в CEPI – крупнейшее объединение риэлторов Европы, базирующейся в Брюсселе и принимавшее участие в разработке стандартов деятельности специалистов недвижимости, которое насчитывает сейчас более сорока тысяч специалистов. Мы сейчас работаем над выработкой особых условий для украинских риэлторов.

Очень признателен коллегам по Европейской Бизнес Ассоциации за избрание меня в Координационный Совет харьковского офиса. Мы поставили перед собой амбициозную цель по созданию Базы данных инвест-проектов Харьковского региона и взаимодействие ее с другими площадками, включая разработанные профильным департаментом ХОГА, ТПП и прочее.

Были и нелегкие времена. Мы с честью прошли проверку Финмониторинга. Специалисты этой организации по-хорошему были удивлены уровнем нашей подготовки.

Но главным нашим достижением считаю слова благодарности сотен наших клиентов, за то, что мы им помогли решить их задачу на рынке недвижимости! Ведь нет ничего лучше для профессионала, когда видишь, что твои Заказчики счастливы!!!Ред: Многие говорят, что рынок недвижимости в минувшем году лихорадило. Что Вы можете сказать по этому поводу, в кризисе он или нет?

Таким образом рост украинского экспорта продолжается вот уже 19 месяцев подряд.

Ред: И как же обстоят дела на нашем рынке недвижимости? Где произошел основной прорыв?

БИН: Мы очень внимательно отслеживаем подобные проекты не только за рубежом, но и как в Киеве, так и во Львове. Да, наверное, они привлекательны для айтишников. Но я достаточно осторожно отношусь к подобным проектам.

Ред: Но ведь не едиными айтишниками живет наш город. А кто еще нуждается в офисных площадях?

Ред: Какие же цены сейчас сложились на рынке офисных помещений? И были ли какие-то крупные сделки?

Резюмирую, активность присутствовала и в этом сегменте.

Ред: Рынок производственно-складской недвижимости – он скорее жив или мертв?

Наличие достаточных коммуникаций, прежде всего электроэнергии, ведь иногда их подвод может вылиться в весьма серьезную сумму.
Состояние полов и кровель, ведь их капремонт может существенно увеличить стоимость квадрата.
Наличие и состояние подъездных путей (в том числе и железнодорожной ветки)

БИН: Мы точно оттолкнулись здесь от дна и превысили как минимум по количеству сделок показатели довоенного 2013 года. Более того, по количеству трансакций Харьковский регион растет уже не первый год. В 2017 году по отношению к 2016 году наш рынок вырос по количеству трансакций на 14,7 %, а в 2018 году по отношению к седьмому – почти на шесть процентов. Растет и количество сделок по земельным участкам, а это традиционно тот сегмент, который последним выходит из кризиса. В масштабах Украины уже около 35% всех трансакций приходится на землю.

Общие черты рынка жилой недвижимости в 2018 году следующие:

По итогам 2018 года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 136,3 млрд грн, индекс строительной продукции по отношению к 2017 году составил 104,4%;
Квартир с ремонтом в 2018 году застройщики предлагали только 8,7% от общего числа квартир;
В целом по количеству введенного жилья Украина находится среди лидеров в Европе. Объемы ввода жилья сопоставимы с показателем Польши и Великобритании;
Стабильность темпов строительства;
Большое количество предложений жилья;
Перемещение спроса из пригорода на окраины и в промзоны;
Покупка квартир с небольшой жилой площадью (наиболее востребованы одно- и двухкомнатные);
Наряду с традиционными планировками квартир представлено жилье евроформата — с просторной кухней-гостиной;
Небольшая разница цен на первичном и вторичном рынке;
Новостройки более востребованы, чем вторичное жилье;
Более ощутимая конкуренция и борьба за внимание платежеспособного клиента;
Увеличение процента кредитов на недвижимость

эконом – 12 555 грн. за кв. м,
комфорт – 15 659 грн. за кв. м,
бизнес – 19 936 грн. за кв. м,
премиум – 34 225 грн. за кв. м,
де-люкс – 43 609 грн. за кв. м.

Главным изменением 2018 года стало вступление в силу ГСН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий», проект которого разрабатывался при активной поддержке и участии КСУ;
С 22 июня 2018 года вступил в силу порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество в новой редакции. Одним из важных нововведений стало создание Государственного реестра прав. Он будет включать в себя информацию о технических характеристиках объектов недвижимости, которые отличаются от характеристик земли;
В сентябре 2018 года Государственной строительной инспекцией была представлена новая онлайн-платформа «Прозора ДАБІ». Проект разработан по инициативе Минрегиона совместно с Государственной архитектурно-строительной инспекцией при участии КСУ. Отныне каждый застройщик и инвестор, сможет увидеть в онлайн-режиме, где находится документ, на каком этапе его рассмотрение и какие решения были приняты;
Еще одним важным изменением в строительной сфере в 2018 году был запуск очередной волны строительной амнистии для узаконивания самовольного строительства. На этот раз принятие в эксплуатацию объектов будет осуществляться в частном секторе — жилые дома, гаражи, приусадебные дома, дачи, возведенные до 2015 года площадью до 300 кв. м.

Ну и снова повторюсь, активность в сегменте земельных участков наконец начала появляться, но уходят пока только самые ликвидные участки Ред: а как же сегмент еврогостинок? Неужели они свое отжили?

БИН: нет, конечно, этот сегмент традиционно пользуется спросом. Но он уже вызывает меньший ажиотаж, чем это было в начале и средине десятых годов.

Ред: аренда в Харькове еще востребована?

БИН: Конечно. Я уже упоминал, что Харьков является не только студенческой столицей, не только торговым городом, но и айтишным. А три эти категории скорее предпочитают снимать жилье нежели приобретать. Хотя большинство тех же самых айтишников – 62 % сейчас находится в возрасте до 30 лет, а еще треть – от 30 до 40 лет. И пока молодежь предпочитает снимать жилье, когда-то они будут обрастать семьями и приобретать жильё (конечно, если останутся в нашем городе, да и вообще в стране).

Ну а пока стоимость аренды растет на 10-25 % ежегодно. Правда это связано больше не с ростом арендных ставок, а увеличением коммунальных тарифов, особенно по отоплению. Очень интересную инфографику по уровню цен на аренду квартир сделали наши коллеги из АН «Бульвар» (Пустить слайд 50. Стоимость аренды 1-3 комнатных квартир в Харькове по районам). Правда должен заметить, что если в сегменте эконом жилья цены в основном привязаны к гривне, то в более элитных сегментах, а также в небольших квартирах в центральных районах для иностранных студентов, расположенных в центральных и прилегающих к ним районах, стоимость аренды собственники назначают в привязке к доллару США.

Ред: мы достаточно много говорили о ситуации на харьковском рынке недвижимости. А можете спрогнозировать перспективы развития рынка на несколько следующих лет?

БИН: прогнозы в нашей стране – такая неблагодарная вещь. Есть столько факторов, которые существенно могут повлиять на рынок недвижимости.

РЕД: у нас был очень долгий и содержательный разговор. Наверняка наши читатели устали, но все же, чем для Вас и для ООО «Производственно-Правовой Компании «Крона» ознаменовался 2018 год?

БИН: Так и хочется после такого вопроса затянуть песню Слепакова «Это был нелегкий год». На самом деле, он действительно был нелегким, но впечатляющим!

У нас достаточно амбициозные планы на 2019-2020 год, в том числе и открытие одного-двух филиалов.

К сожалению, из-за большой общественной нагрузки я не смог уделить в прошлом году должного внимания компании. Являясь Вице-Президентом и Руководителем комитета по международной деятельности Ассоциации Специалистов недвижимости Украины, а с конца года еще и Руководителем Харьковского Регионального Отделения, мне пришлось очень много времени уделить этой части своей жизни. И для этого были основания. Директивным образом было спущено распоряжение, чтобы в кратчайшие роки был принят Закон о риэлторской деятельности. При такой поспешности была огромная вероятность разработки законопроекта, который бы не отвечал интересам ни общества, ни страны, ни риэлторов (а по примеру наших смежников-оценщиков мог нести еще и высокую коррупционную составляющую). Достаточно сказать, что при разработке этого Закона изначально вообще не учитывался такой важный документ, как Соглашение об Ассоциации Украина-ЕС, и нам пришлось напряженно работать над изменением этой ситуации. Поэтому пришлось много сил бросить на это направление, работая не только в рабочей группе при Кабмине по разработке Закона, но и проводя важные встречи с Руководителем Представительства ЕС Хьюгом Мингранелли, Превым Вице-Премьером Степаном Кубивым, Министром иностранных дел Павлом Климкиным, с народными депутатами, чиновниками всех уровней, зарубежными послами, нашими коллегами из-за рубежа (пустить фото с Кубивым и Мингранелли). Уже в этом году были приняты европейские стандарты деятельности специалистов недвижимости, и я горд, что был причастен к этому процессу.

Таким образом рост украинского экспорта продолжается вот уже 19 месяцев подряд.

Ред: И как же обстоят дела на нашем рынке недвижимости? Где произошел основной прорыв?

БИН: Конечно, это сектор коммерческой недвижимости. И в предыдущие пару лет, как в стране, так и в нашем регионе стал офисный сегмент. Я с большим интересом смотрю на деятельность некоторых иностранных фондов. Один из лидеров – Dragon Capital – вместе с американскими и европейскими партнерами инвестировали в украинскую недвижимость с 2016 года более 400 миллионов долларов США! И если сначала это были торговые и логистические центры, то сейчас портфель этой компании активно пополняется офисными центрами, причем не только в Киеве, а уже и в регионах. Томаш Фиала, генеральный директор этого финансового монстра, которого я очень хорошо знаю по деятельности в Европейской Бизнес Ассоциации, честно и откровенно говорит: «Мы считаем, что рост спроса на офисные помещения на фоне восстановления деловой активности в стране и постепенное снижение вакантности делает этот сектор недвижимости наиболее привлекательным в перспективе трех-пяти лет». А драйвером роста здесь как по арендным ставкам, так и по росту цен безусловно является IT-сектор.

Ред: Но ведь не едиными айтишниками живет наш город. А кто еще нуждается в офисных площадях?

БИН: безусловно, в Харькове представлены и другие игроки: компании сектора FMCG, фармацевтики, аграрии, а также в последнее время организации, работающие в нефте-газовом секторе, юридические и финансовые фирмы, проектные бюро. Но они вынуждены конкурировать с теми же самыми айтишниками.

Ред: Какие же цены сейчас сложились на рынке офисных помещений? И были ли какие-то крупные сделки?

Резюмирую, активность присутствовала и в этом сегменте.

Ред: Рынок производственно-складской недвижимости – он скорее жив или мертв?

Наличие достаточных коммуникаций, прежде всего электроэнергии, ведь иногда их подвод может вылиться в весьма серьезную сумму.
Состояние полов и кровель, ведь их капремонт может существенно увеличить стоимость квадрата.
Наличие и состояние подъездных путей (в том числе и железнодорожной ветки)

БИН: Мы точно оттолкнулись здесь от дна и превысили как минимум по количеству сделок показатели довоенного 2013 года. Более того, по количеству трансакций Харьковский регион растет уже не первый год . В 2017 году по отношению к 2016 году наш рынок вырос по количеству трансакций на 14,7 %, а в 2018 году по отношению к седьмому – почти на шесть процентов. Растет и количество сделок по земельным участкам, а это традиционно тот сегмент, который последним выходит из кризиса. В масштабах Украины уже около 35% всех трансакций приходится на землю.

Общие черты рынка жилой недвижимости в 2018 году следующие:

По итогам 2018 года предприятия Украины выполнили строительные работы на сумму 136,3 млрд грн, индекс строительной продукции по отношению к 2017 году составил 104,4%;
Квартир с ремонтом в 2018 году застройщики предлагали только 8,7% от общего числа квартир;
В целом по количеству введенного жилья Украина находится среди лидеров в Европе. Объемы ввода жилья сопоставимы с показателем Польши и Великобритании;
Стабильность темпов строительства;
Большое количество предложений жилья;
Перемещение спроса из пригорода на окраины и в промзоны;
Покупка квартир с небольшой жилой площадью (наиболее востребованы одно- и двухкомнатные);
Наряду с традиционными планировками квартир представлено жилье евроформата — с просторной кухней-гостиной;
Небольшая разница цен на первичном и вторичном рынке;
Новостройки более востребованы, чем вторичное жилье;
Более ощутимая конкуренция и борьба за внимание платежеспособного клиента;
Увеличение процента кредитов на недвижимость

Ред: А как же такое большое предложение повлияло на цены, не обвалило ли их? И где сейчас находится основная активность?

эконом – 12 555 грн. за кв. м,
комфорт – 15 659 грн. за кв. м,
бизнес – 19 936 грн. за кв. м,
премиум – 34 225 грн. за кв. м,
де-люкс – 43 609 грн. за кв. м.

Главным изменением 2018 года стало вступление в силу ГСН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий», проект которого разрабатывался при активной поддержке и участии КСУ;
С 22 июня 2018 года вступил в силу порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество в новой редакции. Одним из важных нововведений стало создание Государственного реестра прав. Он будет включать в себя информацию о технических характеристиках объектов недвижимости, которые отличаются от характеристик земли;
В сентябре 2018 года Государственной строительной инспекцией была представлена новая онлайн-платформа «Прозора ДАБІ». Проект разработан по инициативе Минрегиона совместно с Государственной архитектурно-строительной инспекцией при участии КСУ. Отныне каждый застройщик и инвестор, сможет увидеть в онлайн-режиме, где находится документ, на каком этапе его рассмотрение и какие решения были приняты;
Еще одним важным изменением в строительной сфере в 2018 году был запуск очередной волны строительной амнистии для узаконивания самовольного строительства. На этот раз принятие в эксплуатацию объектов будет осуществляться в частном секторе — жилые дома, гаражи, приусадебные дома, дачи, возведенные до 2015 года площадью до 300 кв. м.

Ред: А как же сегмент еврогостинок? Неужели они свое отжили?

Ред: Аренда в Харькове еще востребована?

Ну а пока стоимость аренды растет на 10-25 % ежегодно. Правда это связано больше не с ростом арендных ставок, а увеличением коммунальных тарифов, особенно по отоплению. Очень интересную инфографику по уровню цен на аренду квартир сделали наши коллеги из АН «Бульвар» . Правда должен заметить, что если в сегменте эконом жилья цены в основном привязаны к гривне, то в более элитных сегментах, а также в небольших квартирах в центральных районах для иностранных студентов, расположенных в центральных и прилегающих к ним районах, стоимость аренды собственники назначают в привязке к доллару США.

БИН: прогнозы в нашей стране – такая неблагодарная вещь. Есть столько факторов, которые существенно могут повлиять на рынок недвижимости.

У нас достаточно амбициозные планы на 2019-2020 год, в том числе и открытие одного-двух филиалов.