Рынка коммерческой недвижимости Харькова 2020

Для рынка коммерческой недвижимости Харькова 2020 год был непростым и ознаменовался разнонаправленными тенденциями в различных его сегментах.

На рынке аренды заметно увеличилась вакантность, уменьшилось количество сделок, а арендные ставки, за исключением сегмента производственной и логистической недвижимости, в гривневом измерении остались на прежнем уровне либо снизились.

При этом объем рынка продаж коммерческой недвижимости в Харькове по предварительным оценкам в 2020 году составил сумму свыше 61 млн. долларов США.

Завершившиеся в текущем году операции включают сделки по продаже бизнес-центров и офисных зданий суммарной площадью свыше 46 тыс.кв.м, промышленных зданий под редевелопмент площадью 78 тыс. кв.м, супермаркеты - 7900 кв.м, гостиница - 2500 кв.м. (при определении суммы инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Харькова за 2020 год не учитывались сделки по продаже земельных участков и проектов, сделки с государственной и коммунальной собственностью, а также результаты торгов на площадках ProZorro и СЕТАМ).

Таким образом, вопреки ожиданиям кризиса и полной остановки рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, прогнозируемыми весной в ситуации введения локдауна, жизнь в этом сегменте не останавливалась.

Эксперты отмечают, что наряду с прогнозируемыми тенденциями, появились абсолютно неожиданные тренды, спровоцированные влиянием пандемии и нехарактерные для всех предыдущих кризисов. Эти тренды не являются типичными для рынка недвижимости предыдущих периодов (т.е. до 2020 года не наблюдались на рынке, как таковые):

рынок недвижимости не упал, как это было в период кризисов 2008 и 2014/15 годов, а наоборот - ситуация с пандемией подогрела интерес инвесторов к рынку;

собственники бизнесов перенаправляли часть доходов от операционного бизнеса не в его дальнейшее развитие и масштабирование, а на приобретение непрофильных объектов недвижимости. Были отмечены случаи сворачивания своего основного бизнеса и возникший денежный поток был перенаправлен в недвижимость;

часть компаний перешли от модели аренды к покупке помещений для собственного использования;

не произошло резкого увеличения нового предложения ликвидных объектов в продажу.

Street retail, супермаркеты, ТЦ площадью до 3000 кв.м, рынки:

За период апрель-декабрь 2020 года количество предложений по аренде торговых помещений увеличилось на ~15-20%. Большинство вакантных помещений относятся к недостаточно ликвидным магазинам, которые освободили арендаторы, не имеющие запаса прочности для удержания помещения в период «жесткого» карантина, а также расположенных в районах, не имеющих хороших автомобильно-пешеходных трафиков.

Магазины в локациях с высокой интенсивностью пешеходных потоков по-прежнему имеют высокий спрос и в ряде таких помещений была произведена замена арендатора по принадлежности к другой товарной группе/услугам на более «устойчивых» (адаптированных к режиму карантина).

Арендные ставки на ликвидные помещения, расположенные в хороших локациях площадью до 150 м2, остаются стабильными.

Цены продажи на такие помещения также остаются на докарантинном уровне. Собственники не спешат давать значительный дисконт и сбрасывать активы в силу отсутствия альтернатив для инвестирования с более привлекательной ставкой доходности.

Среднерыночное падение стоимости аренды/продажи, менее ликвидных, торговых помещений оценивается на уровне - 10-15%.

Эксперты, также отмечают, что на рынке продажи торговых помещений наблюдается рост спроса (на 25-30%) в сравнении с предыдущим годом в сегменте «готового арендного бизнеса».

Под объектами «готового арендного бизнеса» (ГАБ) понимаются торговые объекты с заключенными договорами аренды и действующими арендаторами.

В июле запросы на покупку объектов данного формата характеризовались средней суммой до ~150 тыс. дол. США, а к концу года средняя сумма увеличилась до ~200тыс. дол. США.

Надо отметить, что в 2020г сформировались сегменты ГАБов в зависимости от суммы инвестиции. В нецентральных районах помещения стоимостью до 200тыс. долл. США приносят валовую доходность 8-10% годовых, стоимостью 200-500 тыс. долл. США – 10,5-11,5% годовых, и свыше 500 тыс. долл. США – 11-12% годовых (см. слайд).

При этом на центральных (самых востребованных) улицах Харькова валовая доходность составляет от 7% годовых.

В свою очередь, из-за увеличения спроса на ликвидные помещения с действующими арендаторами доходность покупаемых магазинов имеет тенденцию к снижению.

Ситуация с введением карантинных ограничений дала дополнительный толчок для развития отдельных товарных групп и услуг, которые оказались более устойчивыми к карантину:

- продуктовые магазины формата «у дома»;

- службы доставки;

- объекты e-commerce (интернет магазины);

- магазины по продаже товаров для животных;

- специализированные магазины по продаже пива и алкогольных напитков;

- магазины по продаже бытовых товаров национальных сетей в формате «у дома»;

- аптеки;

- медицинские лаборатории, клиники.

Преимущественно это связано с тем, что большинство из них продолжали работу в период «жесткого» карантина.

Динамичное развитие в регионе демонстрируют такие сети, как: «Rozetka» (6 магазинов, 6 мини-отделений), «Червоний маркет», «Smile market», сеть магазинов разливного пива Hop Hey (Море пива), «АТБ» (4 новых супермаркета), «Новая почта», «EVA», специализированные магазины фирменной торговли по продаже мяса и колбасных изделий, полуфабрикатов и пр.

Карантинные ограничения в наибольшей мере затронули такие сегменты:

- заведения общественного питания;

- развлекательный сегмент;

- фитнес-центры;

- туристические фирмы (в период: март-июнь 2020г);

- fashion-индустрия (магазины одежды и обуви);

- магазины товаров «секонд-хенд» и пр.

Практически все арендаторы, работающие с данными товарными группами/услугами, обратилась к собственникам помещений с предложением о временном пересмотре арендной платы, и фактически получили скидки на аренду от 20% до 100% на период «жесткого» карантина. В некоторых случаях скидка согласована и на более длительный период (до сентября - декабря 2020 года).

Часть арендаторов, которая оказалась неустойчивой к колебаниям рынка из-за сильной зависимости от ежедневного покупательского спроса и поставок из-за границы, расторгли договора аренды и закрыли точки продаж.

Некоторые собственники торговых помещений не пошли на уступки и расторгли договора аренды для того, чтобы не терять потенциальную прибыль от аренды и найти более устойчивых арендаторов.

Основными факторами, влияющими на ценообразование, по-прежнему остаются интенсивность пешеходного трафика и величина площади помещения.

Ценообразование (АРЕНДА):

центральные улицы (Сумская, Пушкинская, пр. Науки): ~ 400-800грн/м2;

места повышенной интенсивности пешеходных трафиков (выходы из метро, транспортные узлы: ст.м. Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): ~500-1000 грн/м2 (в отдельных местах небольшой площадью:1200-1500 грн/ м2);

спальные районы, транспортные магистрали: ~200-400 грн/м2;

Ценообразование (ПРОДАЖА):

центральные улицы (Сумская, Пушкинская, пр. Науки): ~2200$ -3500$/м2;

места повышенной интенсивности пешеходных трафиков (выходы из метро, транспортные узлы: ст.м. Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): ~1500-3500$/м2;

спальные районы, транспортные магистрали: ~500-1200 $/м2;

ТЦ/ТРЦ

Сегмент профессиональной торговой недвижимости Харькова по объему квадратных метров среди крупных городов - второй в Украине, после Киева.

Совокупная площадь ТЦ/ТРЦ города без учета малых магазинов площадью до 3000кв.м, отдельностоящих супермаркетов и гипермаркетов, рынков, объектов формата street retail в 2020 году составила 502 269 кв.м.

Показатель насыщенности профессиональными ТЦ/ТРЦ в Харькове составляет 350 кв.м на 1000 жителей.

По обеспеченности торговой площадью на 1000 человек Харьков наименее насыщенный среди ключевых городов страны.

Для сравнения: в Киеве данный показатель составляет 600 кв.м на 1000 жителей.

На конец 2020 года в Харькове функционирует:

3 региональных ТРЦ («Даффи», «Караван», «Французский бульвар»);

8 окружных ТЦ/ТРЦ («УКРАИНА», «Sun Mall», «КЛАСС», «РОСТ»);

29 микрорайонных ТЦ;

15 специализированных ТЦ;

и ни одного суперрегионального ТРЦ.

В текущем году в Харькове не открыли ни одного крупного ТЦ/ТРЦ.

Краткий обзор новых объектов торговой недвижимости региона (2020-2021 г.г.):

Сеть супермаркетов «АТБ» за 2020г открыл 4 новых супермаркета;

Сеть супермаркетов «ЧУДО-МАРКЕТ» за 2020г открыла: 2-а новых супермаркета и планирует около 5-ти новых открытий на 2021г.

продолжается активное строительство ТОЦ «Класс» (на пр. Гагарина), открытие которого запланировано на конец 2021. В планах развития сети открытие еще одного торгового центра, в течение 3-4 лет;

Сеть супермаркетов «РОСТ» заканчивает реконструкцию нового ТЦ на «Круглом Рынке» (ул. Г.Труда);

завершается строительство микрорайонного торгового центра на 30-40 магазинов возле станции метро «Победа» (~2000 м2);

на этапе строительства находятся 2-а проекта торговых центров (микрорайонного формата) на 35-45 магазинов каждый, с якорным оператором в виде продуктового супермаркета. Оба ТЦ расположены на Салтовке: Г.Труда, пр.Юбилейный. Ориентировочная площадь каждого Объекта ~3500-4500 м2;

продолжается реконструкция (с полным сносом существующего строения) гипермаркета «Эпицентр» на ул. Архитекторов. Предварительно открытие объекта запланировано на конец 2021г.;

в активной фазе девелопмента находится два ТРЦ форматом «суперрегиональный»:

1. ТРЦ «Nikolsky» (GBA = 105 000 м2, GLA= 54 000м2). Заявленный срок открытия: март 2021 года;

2. ТРЦ Planeta Mall (Ранее – "Магеллан"). GBA = 110 000 м2, GLA= 70 000 м2. Заявленный срок открытия: 4 квартал 2021 г.

В среднем, диапазон арендных ставок в 2020г удерживался на уровне 2019г (без учета временных скидок в период жесткого карантина) в профессиональных ТЦ/ТРЦ (по форматам) и находится в диапазоне:

«Микрорайонный»: 150-500 грн/кв.м.

«Окружной»: 200-1000 грн/кв.м.

«Региональный»: 350 – 2000 грн/кв.м.

Благодарим всех участников рынка, которые помогали информацией для составления отчета.

Репост приветствуется!

Продолжение следует.

Отчеты по другим сегментам рынка будут в ближайшие дни.