Законопроєкт 3618: з тіні чи в тінь? Думки експертів

На початку червня у Верховній Раді було зареєстровано Законопроєкт №3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні», який, на думку його авторів, покликаний вивести ринок ріелтерських послуг з тіні. Проект закону викликав бурхливу реакцію учасників ринку, які здебільшого критикують документ і наполягають, що він може призвести до зупинки ринку або ще більше загнати його в тінь.
 

Property Times звернувся до фахівців ринку з пропозицією дати свою оцінку законодавчій ініціативі, пропонуємо ознайомитися з думками експертів.

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості України

З правової точки зору проєкт закону значно обмежує права власників нерухомості на розпорядження своїм майном, яке гарантоване Конституцією України. Законом передбачений обов’язок внесення об’єкту нерухомості, який планується до продажу або передачі в оренду, в спеціальну базу та присвоєння об’єкту спеціального реєстраційного номеру. Без такого номеру нотаріус не має право посвідчувати будь-який правочин. Реєстром мають право користуватися та вносити в цей реєстр інформацію тільки суб’єкти рієлтерської діяльності. Отже, для того, щоб продати або здати свою нерухомість власники мають обов’язково звертитися до рієлтора та укладати з ним договір, тільки після цього рієлтор може вносити такий об’єкт в базу та отримати спеціальний реєстраційний номер. Нотаріус при посвідченні правочину зобов’язаний отримати витяг з реєстру про реєстрацію такого об’єкту. Детінізація ринку орендних відносин не відбудеться, враховуючи, що 90% договорів укладаються в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, отже власники не будуть ініціювати процес внесення об’єкту в базу та присвоєння спеціального реєстраційного номеру. Ринок купівлі-продажу нерухомості на сьогоднішній день не перебуває в тіні, всі правочини посвідчуються нотаріально та перехід права власності реєструється в діючому державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже, необхідність та ефективність запровадження додатково реєстру як мінімум незрозуміла.

Після набуття чинності законом взагалі не зрозуміло, як в такий короткий період будуть запроваджені усі заходи, які передбачені законом, починаючи від розроблення спеціальних навчальних програм та закінчуючи навчанням фахівців та отримання ними необхідних свідоцтв. Крім того необхідно створити спеціальний електронний реєстр, який буде містити достатньо конфіденційні дані, персональні дані власників, інформацію про нерухоме майно. Треба не забувати, цей реєстр буде знаходитись в руках приватних осіб.

До того ж проєктом закону взагалі не встановлені будь-які обмеження по ціноутворенню. Отже, максимальна величина вартості підключення та користування реєстром, вартість внесення в реєстр інформації, отримання з реєстру інформації, жодним чином не обмежена і дуже важко спрогнозувати ціни, які будуть встановлені за таке користування. Безумовно такі нововведення призведуть до збільшення вартості послуг, як це було з послугами на ринку оцінки, коли працювали відомі майданчики.

Елена Маленкова, генеральный директор группы компаний KDU Realty Group

Я оцениваю этот законопроект, как антирыночный, монопольный и антипредпринимательский. Во всем законопроекте всего два логичных пункта: у риелтора должен быть контракт с клиентом и в этом контракте должны быть прописаны права и обязанности сторон, как в любом коммерческом контракте. Все остальное прописано под конкретную «шайку» воров.

Я детально изучила этот законопроект с маркером в руках, и в результате я все отметила красным, кроме тех двух пунктов, о которых говорила выше. Я 27 лет в этом бизнесе и понимаю, что сейчас его пытаются угробить и похоронить. Моя оценка этого закона крайне негативная. Этот законопроект приведет к коллапсу рынка недвижимости.

Поясняю, для того, чтобы риелтор смог дать рекламу объекта, он вынужден будет сделать пресловутый паспорт объекта, который очень напоминает БТИ, с монополией которого мы боролись. Сам собственник не может сделать этот паспорт, а без него он не может продать недвижимость. Получается так: раз он не может продать недвижимость без паспорта объекта, он должен этот паспорт объекта сделать, а сделать он его может только через мифическую базу данных, которой сейчас нет. Сам собственник не будет иметь туда доступа, только через риелтора. Это та кость, которую бросили риелторам в надежде, что мы клюнем и поддержим. Те, кому пообещали места в Национальной федерации специалистов в сфере риэлтерской деятельности, поддержали законопроект, потому что смогут выдавать лицензии, не начислять штрафы и получать за это взятки. А остальные сказали — зачем нам нужна монополия, монополия убивает любой рынок.

С принятием закона любой украинец будет вынужден обратиться к риелтору не за тем, чтобы он продал выгодно недвижимость, а для того, чтобы он дал ему доступ в базу. Агенты начнут просто торговать этим доступом. Зачем повышать квалификацию, зачем учиться новым технологиям, если можно просто торговать доступом.

После того, как паспорт объекта сделан, нужно будет обратиться к агенту, заключить с ним контракт. Дальше этот контракт агент обязан поставить в базу договоров. Это нонсенс, когда коммерческие контракты ставят в базу, засветив все персональные данные.

Задача этого законопроекта — залезть в карман каждому украинцу, чтобы он заплатил за все. Мало того, что мы за каждую справку платим у нотариуса, теперь еще при обращении к риелтору придется оплачивать уйму справок. Плюс еще оценка, которая в принципе не нужна.

Кроме этого, персональные данные граждан будут вноситься в базу, когда человек только заявил о намерения. Это антиконституционно. Законопроект нарушает права гражданина Украины на самостоятельное распоряжение своим имуществом, чего нет ни в одной стране мира, и приводит к разглашению персональных данных.

Речь идет не о наполнении бюджета, а просто кто-то будет зарабатывать каждый день с каждого украинца. Это абсолютно коррупционная схема.

Мы будем бороться против этого закона, нас поддерживает очень много людей. Не позволим, чтобы нашу страну превращали в Северную Корею.

Олександр Смолянінов, засновник та керуючий партнер ТОВ «Експерт Бюро «ДАТУМ»

Законопроєкт «Про рієлтерську діяльність» в редакції, що надана на розгляд ВР, є таким що не відповідає не тільки загальноприйнятим правовим засадам, але й сучасним вимогам до функціонування, а саме: фактичному на 2020 рік технічному та технологічному  рівню супроводу таких послуг, суспільному та економічному становищам та стану самої галузі.

Дійсно, в Україні є необхідність у врегулюванні правовідносин, що виникають між споживачами рієлтоерських послуг та суб'єктами рієлтерської діяльності. Це пов’язано, у першу чергу, з тим, що поняття «рієлтор» та «рієлтерські послуги» вже широко використовуються у всіх галузях правового поля, у тому числі, таких його ключових складових, як у податковому законодавстві та фінансового моніторингу. Галузева невизначеність термінів та процедур веде до різного трактування дій учасниками ринку нерухомості. Сам ринок таких послуг в України має велике суспільне значення, як за питаннями забезпечення житлом так і для створення великої кількості робочих місць. Останнє є дуже важливим особливо у періоди падіння економіки та доходів громадян. В Україні немає іншого аналогічного ринку за чисельністю учасників, ніж ринок рієлтерських послуг, котрий на сьогодні є більш-менш самоврегульованою та працюючою системою, у якій задіяна велика кількість самозайнятих громадян. У Законопроекті не відчувається, що його автори ретельно проаналізували та врахували фактичну ситуацію та коректно спрогнозували вплив запланованих змін, насамперед, на ринок праці. Не звернено увагу на принципові відмінності у операціях між житловою та комерційною нерухомістю, особливо з точки зору прав інвесторів та захисту конфіденційності інформації, що потребується до надання.

Законопроект не є своєчасним. По перше, в Україні відсутня достатня кількість професійних об’єднань, що здатні створити некорумповану Громадську організацію (За законопроєктом — Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності, НФФР — далі за текстом) , що дійсно зможе регулювати ринок нерухомості.

Тому, якщо запроваджувати задекларований у Законопроекті тип регулювання галузі, то спочатку повинні бути створені відповідні умови та надано час для організації достатньої кількості працездатних та незалежних професійних об'єднань у сфері рієлтерської діяльності. Насамперед, потрібно визначити вимоги до цих первинних організацій, а саме — мінімальну кількість учасників, час діяльності, наявність необхідних процедур, тощо. Бо якщо немає сильної базової конструкції, буде відсутнім громадський контроль і ,відповідно, не буде ефективно працювати і регулююча організація.

По друге, прийняття Закону без створеного механізму освіти та сертифікації, призведе до масового скорочення робочих місць, бо неможливо оперативно сертифікувати необхідну кількість осіб в рамках прописаного у Законопроекті механізму та термінів, для цього наданих. 

Підготувала Ірина Настич