Как коронакризис повлиял на стоимость активов в Украине

Все сегменты коммерческой недвижимости в Украине в большей или меньшей степени почувствовали негативное влияние кризиса, связанного с распространением COVID-19. Однако результаты такой ситуации инвесторы, участники рынка смогут объективно оценить не сразу.

Офисная недвижимость

По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), рынок офисной недвижимости Киева прошел период локдауна с наименьшими потерями и на сегодняшний день остается наиболее стабильным сегментом для инвестирования.

Несмотря на то, что арендаторы офисных помещений в Украине не освобождались от уплаты аренды на законодательном уровне в отличие от арендаторов торговых помещений, многие владельцы бизнес-центров шли на компромисс и предоставляли скидки в индивидуальном порядке на период карантина. Размер скидки, в том числе, зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии, деловых отношений с арендодателем и имиджем арендатора.

Ввиду ситуации с COVID-19 реализация части запланированных офисных проектов будет отложена. Это, в большей степени, относится к строительным объектам с минимальной готовностью. Бизнес-центры, которые находятся в активной фазе строительства, вероятнее всего, будут реализованы, учитывая набирающую обороты с 2019 года практику к подписанию протоколов о намерениях и предварительных договоров аренды помещений в объектах незавершенного строительства. Такая практика не наблюдалась с 2009 года.

Согласно мнениям международных игроков рынка, режим удаленной работы не повлияет глобально на сокращение офисных пространств, а станет дополнительным форматом организации рабочего процесса. «Применение такого формата удаленной работы в долгосрочной перспективе маловероятно, поскольку существенно страдает эффективность бизнес-процессов компаний. Цифровая коммуникация не может воспроизвести разнообразие личных взаимодействий, и соответственно влиять на сплочение и мотивацию команды на долгосрочной основе. Что важнее всего, развитие нового персонала невозможно реализовать удаленно», – считает Александр Носаченко.

По словам эксперта, в Украине с учетом активного применения формата удаленной работы примерно в ближайшие 6-9 месяцев можно будет оценить, насколько такая модель эффективна, основываясь на результатах работы компаний в цифрах. В аналогичный период будет наблюдаться определенный спад арендных ставок, но не драматический. Такая тенденция, в том числе, нивелируется тем, что офисный сегмент вошел в кризис с достаточно низкой вакантностью.

Торговая недвижимость

Строительство крупных торгово-развлекательных центров не останавливается, в частности речь идет о проектах на высокой стадии реализации. Практически все объекты финансируются украинскими компаниями из доходов в других сферах. При условии, что в целом структура их доходов в других сферах не ухудшилась, компании склонны продолжать строительство объектов, в ином случае деньги будут заморожены. Завершение строительства и запуск – единственная возможность сохранить и вернуть инвестиции.

На начало года некоторые операторы уже испытывали трудности из-за теплого зимнего сезона и снижения товарооборотов на зимние коллекции. У ряда операторов есть обязательства по закупке сезонных коллекций на постоянной основе вне зависимости от погодных условий. Несмотря на это, часть ритейлеров были готовы развиваться, внедрять новые форматы, увеличивать площади.

В результате сокращений заработных плат и увольнений, связанных с распространением пандемии, люди стали больше экономить. Это привело к снижению покупательной способности, в частности на товары не первой необходимости, и соответственно снижение товарооборотов у ритейлеров. Тем не менее, после отмены карантина по ряду сегментов наблюдался значительный рост продаж, обусловленный отложенным спросом.

Но уже сейчас происходят структурные изменения на рынке. При принятии стратегических решений о сотрудничестве с ритейлерами владельцы ТРЦ ориентируются, прежде всего, на показатели работы своих лучших арендаторов, и на их основании оценивают, насколько рынок требует скидок. В качественных профессиональных проектах, где даже в непростые времена формируется лист ожидания, этот фактор может повлиять на ротацию арендаторов. В более слабых проектах такая тенденция может вызвать временный рост показателя вакантности.

Настроения потребителей сейчас не так драматичны, как в периоды предыдущих кризисов, о чем свидетельствует статистика GFK и InfoSapiens. В целом, при условии, что правительство не будет вводить очередной тотальный локдаун и объекты продолжат работу, уже весной 2021 года будет наблюдаться постепенный рост на рынке торговой недвижимости.

Рост онлайн-коммерции увеличил спрос на складскую недвижимость в условиях пандемии, сделав этот сегмент наиболее устойчивым в текущем кризисе, в том числе и на украинском рынке. По словам Александра Носаченко, в Украине рынок уже несколько лет в ожидании роста арендных ставок. Но, несмотря на стремление к нулевой вакантности в сегменте, арендные ставки существенно не поднимаются. При сравнении ставки аренды в лучших активах $5/м², а себестоимости строительства $500/м², девелопмент новых проектов все еще выглядит непривлекательно. «Да, склады строят, но чаще для собственных нужд, или под определенного арендатора, а значит, рынок не подпитывается новыми площадями», – утверждает Александр Носаченко.

Индустрия гостеприимства

Самый большой удар пандемия нанесла индустрии гостеприимства. Цены в гостиницах 3 и 4 звезд в Киеве просели на 20-30%, а заполняемость летом не превышала 15-20% (для выхода на безубыточность необходима загрузка в 25-30%). Большинство отельеров убеждены: сложная ситуация продлится до следующего лета. Поэтому главная задача перед операторами сейчас – продержаться. Сокращение операционных затрат, персонала, сервисов в конце концов может привести к тому, что часть операторов закроют объекты на зимний период. Чтобы запустить гостиницу после простоя, понадобится минимум 1-3 месеца. «Скорее всего, мы увидим уход с рынка несистемных игроков. Лидеры рынка, наоборот, получат шанс увеличить свои портфели», – считает Александр Носаченко.

Ставки капитализации

Согласно данным Colliers International, большинство рынков ЦВЕ почувствовали влияние текущих рыночных условий с незначительным увеличением ставок капитализации. Доходность складских и логистических сегментов в основном оставалась стабильной с некоторым снижением в Варшаве и Будапеште.

В Украине ставка капитализации по всем типам коммерческой недвижимости пока существенно не поменялась. Небольшой рост ставки наблюдается на лучшие помещения для стрит-ритейла – 10-10,5% до 10,5-11%. Но это, скорее всего, временное явление, связанное с волной банкротств ресторанов.

Освобожденные локации постепенно начинают заполняться. Также свою роль сыграли закрытия заведений игровых автоматов. Чаще всего они занимали менее ликвидные помещения, но при этом платили выше ставки, чем фуд- или fashion-операторы. Ставки капитализации на лучшие торговые (полностью заполненные арендаторами) и офисные (в центральном деловом районе) активы колеблются на уровне 11-11,5%. Для лучших складских активов ставка составляет от 12,5% выше.